考试辅导：关于专项维修资金的几点看法

很多文章都在讨论物业管理专项维修资金的归集、管理和使用。文章作者包括各地物业管理部门的行政人员和物业管理协会的工作人员、物业管理经理、业主委员会主任、律师、大学教授等。在刚刚结束的全国人代会上，有代表就加强专项维修资金管理发表意见并提交提案。专项维修资金的重要性，从社会各界的关注度可见一斑。看了各种文章发现，对于专项维修资金由谁缴纳、谁管理、谁决定使用，意见完全相反。鉴于《专项维修资金管理办法》仍在制定中，我谈一点个人看法，供大家参考。
一、专项维修资金的缴纳人。《物业管理条例》(以下简称条例)第五十四条明确规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅建筑结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。”很明显，业主是缴纳人而不是某些文章中所说的开发商，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确“专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。”购买房屋的业主依法拥有房屋所有权，同时也拥有物业共用部位和设施的所有权，应当负责共用部位和设施的维修、更新和改造。这部分资金的支出应该由房屋所有人承担，而不是由售出房屋的开发商承担。
二。专项维修资金的缴纳时间。专项维修资金原则上可以一次性缴纳，也可以按月与物业管理费存入专用账户，或者在需要维修、更新、改造时随时向业主收取。这些实践在不同的国家实施。但是，考虑到目前我国法制不健全，业主责任意识不到位，拖欠物业管理费的现象在一些地方仍然严重存在等等。，目前我国专项维修资金的制度设计应采取主要在购房时一次性缴纳，在物业使用达到一定年限，维修资金不足时再继续向业主筹集的方式。
三。专项维修资金的缴纳金额。因为专项维修资金是专门用于物业共用部位和设施的维修、更新和改造的，所以在收取时应主要考虑物业使用一定时期所需的资金量，可考虑为购房款的2 ~ 3%或单个物业建筑成本的一定比例。相比较而言，以建安费用的一定比例为基数更科学，但由于建安费用的基数远小于购房，如果以建安费用为基数，则应适当提高支付比例。此外，经相关业主、业主大会和物业管理企业同意，可以将共用部位、共用设施设备的经营收益主要用于补充专项维修资金，减轻日后的资金筹集压力。
四。专项维修资金的管理。专项维修资金属于业主，管理的主权应该属于业主。但是，一个物业区域是由几个业主组成的，所以业主的管理主权主要体现在对用途的决定上。《条例》规定“决定专项维修资金的使用和更新方案，必须经物业管理区域内全体业主所持表决权的2/3以上通过”，而维修资金的存储等具体管理显然不能由业主大会承担；业主委员会本身不是法人，部分业主委员会运作不规范，少数业主委员会成员滥用权利、以权谋私，难以承担大量专项维修资金管理责任。但物业管理公司是根据合同向业主提供服务，同时又是维修资金的具体使用人。作为从业一定年限的服务公司，难以承担专项维修资金的长期管理任务。这次有几篇文章提到，由政府主管部门进行管理，包括用途申报、工程决算、施工质量鉴定、资金分摊审核以及必要时的现场验收等。，明显有越位、错位之嫌，不符合政府职能转变。《条例》对政府主管部门在物业管理活动中的定位，主要是通过实施指导和监督、对挪用专项维修资金的处罚等。所以，我比较倾向于一个物业管理区域的专项维修资金存放在当地主管部门开设并指定的银行专用账户，经业主大会通过并加盖业主委员会和物业管理企业两个印章后才能使用。政府的监管模式是这项工作的难点，需要进一步研究。政府的监管模式是这项工作的难点，需要进一步研究。