房地产开发经营与管理精讲班第42讲讲义

10.3办公楼的物业管理
广义的办公楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事经营活动的建筑物。但是，投资性房地产中的办公楼是指公司或企业从事各种经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。自19世纪末以来，建筑技术的飞速发展导致世界各地出现了大量的高层和超高层建筑，使得大量的上班族集中在一起成为可能。比如1972年投入运营的美国纽约世贸中心，高378m(110层)，可容纳5万人同时在中心办公。我国自20世纪70年代末以来，特别是最近十年，大量高层和超高层建筑建成，在这些建筑集中的地区形成了城市的“中央商务区”，如北京建国门至大北窑一带。这些位于CBD的高层建筑，很多都是写字楼。或者说业主和投资者投资这类房产的主要目的是通过这种投资来达到保本、资本增值和定期收益的目的。而完善的物业管理服务对业主投资目标的实现至关重要。
写字楼的物业管理与其他类型租赁物业的管理一样，也需要通过签订物业管理委托合同来明确物业管理企业与业主的权利义务；根据物业的产权形式、业主的投资目标、物业所在区域的房地产市场情况以及对物业自身的分析，制定物业自身的发展目标和物业管理目标；开展营销工作，选择租户，签订租约，在租期内实施租户和租赁管理，及时收取和调整租金；制定物业维护和楼宇维修计划，确保办公楼的结构安全，内部设备始终处于良好的运行状态，物业周围有良好的环境；通过制定成本预算和定期现金流分析进行财务管理；以及物业管理企业内部人员的管理。此外，办公物业管理有其自身的特点。对办公楼进行分类，分析影响办公楼分类等级的因素，是办公楼物业管理的基本特征之一。
10.3.1写字楼物业的分类
写字楼物业管理的第一步是通过对写字楼市场的调查分析，结合所管理的写字楼物业的状况，对写字楼市场进行定位。为了做到这一点，办公物业经理通常会先对办公物业进行分类。我国对办公楼的分类没有统一的标准。专业人士主要是根据所在地、自然或质量条件、盈利能力来分类的。在国外，写字楼通常分为A、B、c三个等级
(1)甲级写字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物理条件优良，建筑质量达到或超过相关建筑法规或规范的要求；其盈利能力堪比新建写字楼。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时维护和保安服务。
(2)乙级写字楼。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量符合相关建筑法规或规范的要求；但建筑的功能并不是最先进的(受功能过时的影响)，存在自然损耗，盈利能力低于新落成的同类建筑。
(3)丙级写字楼。物业使用时间较长，建筑在某些方面无法满足新建筑法规或规范的要求；建筑物物理磨损明显，功能陈旧，但仍能满足低收入租户的需求，适应其租金支付能力；与乙级写字楼相比，虽然租金低，但仍能保持合理的出租率。
10.3.2写字楼分类过程中需要考虑的因素
写字楼的分类很大程度上取决于专业人士的主观判断。区分甲级写字楼和丙级写字楼很容易，但是区分甲级写字楼和乙级写字楼就比较难了。实践中，人们往往从租户在租赁或续租写字楼时考虑的因素来判断写字楼的吸引力，从而对写字楼进行分类。从这个角度来说，写字楼的分类要考虑12个因素，即写字楼的位置、交通便利性、威望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内布局空，提供给租户使用。本文简要分析了这些因素对办公建筑分类的影响。
10.3位置
写字楼的吸引力很大程度上取决于它与其他商业设施的接近程度，而这种吸引力往往会随着城市建设的发展而变化。比如，随着建国门地区到大北窑、北京东北三环等“中央商务区”的形成和发展，很多早期建设的沿街写字楼都变成了甲级写字楼，有些写字楼对租户不再有吸引力。办公楼的档次往往受到其周围建筑和环境的影响。如果写字楼周边环境不好，写字楼物业的吸引力就会大打折扣。办公楼的位置也可能增加其对租户的吸引力，因为它靠近大公司或金融机构的办公楼。好的地段往往可以掩盖写字楼的很多缺陷。如果写字楼靠近主要的商业金融区或政府办公楼，一座百年历史、维护良好的建筑和一座新落成的建筑不会有太大区别。
10.3.2.2交通便利性
大型写字楼往往可以容纳上千人在里面办公。是否有快速有效的进出写字楼的方式，会很大程度上影响写字楼的分类。如果有多种交通方式(公交车、地铁、高速公路等。)写字楼周边，可以挑选能在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影响写字楼的可达性。一般来说，中央商务区的写字楼无法像郊区那样提供足够的停车位，但大城市中央商务区的写字楼周边往往有方便快捷的公共交通。
10.3.2.3声誉或形象
声誉或形象在商业活动中非常重要，位置可以强化物业的形象。一个雄心勃勃的年轻律师肯定希望他新成立的公司和市里最有声望的律师事务所在同一栋楼里工作，或者至少在同一地区工作。金融机构肯定希望他们的办公室设在金融区最吸引人的大楼里，或者尽可能靠近该地区。基于这些原因，口碑或形象好的写字楼会大大增加吸引力。当然，写字楼的位置，业主的实力和威望，物业建设的水准，对租户的服务内容，都会强化这栋楼的整体形象。建筑的规模对其形象也有很大影响。如果一个写字楼一直保持着一个城市的地标性建筑的地位，它的租金会很高。
10.3.2.4建筑形式
建筑的建筑设计形式和物业外立面的维护水平是影响物业吸引力的两个重要物理因素。建筑形式上缺乏特色，很难与其他建筑区分开来或者建筑外立面维护不好，肯定会大大影响写字楼的吸引力。
10.3.2.5大堂
建筑大堂的外观、平面设计、灯光布置往往构成了一个办公楼的特色。大楼里的房客经常在办公楼的大厅里接近他们的顾客。如果大堂显得过时、陈旧或维护不善，会大大降低写字楼的吸引力。应充分关注租户、其员工和大堂访客以及建筑指南板(建筑指南等)所需的初始服务。)应及时更新，使进入大楼的人可以无障碍地到达电梯或楼梯间。