房地产开发经营与管理精讲班第19讲讲义

现金流与资金时间价值(第一部分)
一、大纲要求
考试目的
这部分考试的目的是测试考生对资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的掌握和运用。
考试基本要求
掌握:现金流量表的绘制方法，名义利率与实际利率的概念及关系，资本当量值的计算公式及其应用。
熟悉现金流、资金时间价值、利息和利率、单利和复利等概念。
重点:
1。现金流量
(1)现金流量是指将一项投资活动视为一个独立的系统，在一定时期内各个时点实际流出或流入的资金。其中，流出体系的钱叫现金流出，流入体系的钱叫现金流入。现金流出和现金流入的差额称为净现金流量。
(2)现金流入包括销售收入、租金收入、利息收入和贷款本金收入，现金流出主要包括土地成本、建造成本、还本付息、营业费用和税金。
(3)现金流量图是用来反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图表，即把经济系统的现金流量绘制成时间坐标图，以表示每一笔现金流入和流出与对应时间的对应关系。
2。资金的时间价值
(1)资金的时间价值是指同等资金在不同时间发生的价值差异。从投资的角度来看，影响资金时间价值的主要因素有:投资利润率，即单位投资所能获得的利润；通货膨胀率，即由于货币贬值造成的损失的补偿；风险因素，即对风险可能造成的损失的补偿。
(2)利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所获得的补偿。利率是单位时间(一个计息期)内赚取的利息金额与借入金额(即本金)的比率，一般用百分比表示。基础利率是投资者要求的最低利率。一般以无风险国债收益率作为基础利率的代表。银行间同业拆借利率是指银行之间的短期资金拆借利率。
(3)简单计息是指只按本金计算利息，利息不再赚取利息。利息总额与借款时间成正比。复利是指对于某个利息周期，如果按照本金加上前一个利息周期累计的利息计算利息，则称为“利息再生利息”。
名义利率是指复利在一年内重复时给出的年利率。等于每期利率与当年复利倍数的乘积。实际利率是指复利在一年内重复的情况下，每年年末的终值相对于年初的增长率。
(4)名义利率与实际利率有如下关系:实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越高，计息期越短，实际利率与名义利率的差异越大。当每年的利息周期数等于1时，名义利率等于实际利率；当每年的计息周期数大于时，实际利率大于名义利率；当每年的计息周期数为无穷大时，名义利率R与实际利率I的关系为I = er-L.3 .资金当量值与复利计算资金当量值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点绝对值不同的资金可能具有相同的价值。
结合房地产经济问题，我们可以巧妙地利用一次性付款的现值系数和终值系数、等系列付款的现值系数和资金回收系数、等系列付款的终值系数和储存基金系数、等系列的现值系数和年费用系数、等系列的现值系数和年费用系数来计算复利。
二。内容说明
房地产开发投资的目的是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产投资项目的投入产出是房地产投资分析的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。因此，本章将重点讨论现金流、资金的时间价值和资金当量值的计算。
5.1现金流量
5.1.1现金流量的概念房地产开发活动可以从物质形态和货币形态两个方面来考察。在物质形态上，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具和设备，消耗一定的能源，通过土地开发活动和各种建筑材料和构件的使用，最终生产出可供人类生产或居住的房地产商品。从货币角度看，房地产开发活动的特点是投入一定的资金，花费一定的成本，通过房屋的出售或出租获得一定的货币收入。
对于一个特定的经济系统，投入的资本、花费的成本和获得的收益，都可以看作是以货币形式(包括现金和其他形式的货币支付)体现的资本流出或资本流入。在房地产投资分析中，将一项投资活动视为一个独立的系统，在一定时期内实际流出或流入的资金称为现金流量。其中，流出体系的钱叫现金流出，流入体系的钱叫现金流入。现金流出和现金流入的差额称为净现金流量。
不同类型和特点的经济活动，现金流入和现金流出的具体形式会有很大的不同。对于房地产开发投资项目，现金流入通常包括销售收入、租金收入、利息收入和贷款本金收入，而现金流出主要包括土地成本、施工成本、还本付息、经营费用和税金。
房地产投资分析的目的是考察一个具体的房地产投资项目在不同运营模式或技术方案下的现金流出量和现金流入量，选择合适的运营模式或技术方案以获得经济效果。
5.1.2现金流量表
将一项投资活动作为一个独立的系统，其资金流动(收入或支出)、金额和发生时间都是不同的。为了正确评价经济效果，我们有必要借助现金流量表进行分析。现金流量图是用来反映投资项目在一定时期内的资金运动状态的简化图表，即把经济系统的现金流量绘制成一个时间坐标图，表示现金流入和流出与对应时间的对应关系。
绘制现金流量表的基本规则是:
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每个刻度代表一个时间单位。两个刻度之间的时间长短称为计息期，可以是年、半年、季、月。横轴上的“0”点通常表示当前时间点，也可以表示资金运动的时间起点或某个基准时间。时间点“1”表示第一个计息期的结束，第二个计息期的开始，以此类推。
(2)如果现金流出或流入不是发生在计息期的期初或期末，而是在计息期内，为了简化计算，公认的习惯做法是将代数和视为发生在计算期末，称为期末约定法。总的来说，这种简化的假设可以满足投资分析的需要。
(3)为了与期末约定法保持一致，在绘制资金现金流量表时，将初始投资P作为最后一个周期的期末，即第0个周期的期末，这是相关计算中第0个周期的原点。
(4)相对于时间坐标的垂直箭头表示不同时间点的现金流量。现金流量表中垂直箭头线的箭头，通常向上的表示正现金流，向下的表示负现金流。计息期内的现金流量净额是指该期间现金流量的代数和。