房地产开发经营与管理精讲班第1讲讲义

第一讲:房地产投资与投资风险(上)
一、大纲要求
考试目的
这部分考试的目的是测试考生对投资、房地产投资等基础知识的掌握程度。
考试基本要求
硕士:投资的概念、分类、特点和作用，不动产投资的概念和特点，不动产直接投资和间接投资的概念。
熟悉:房地产投资的形式、利弊。
了解:房地产投资风险和投资组合的概念，房地产投资风险的类型及其对投资者行为的影响。
要点
1。投资与不动产投资
(1)投资是指经济实体(国家、企业和个人)以获取未来货币升值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币和实物来经营某项业务的经济行为。
(2)投资的分类:投资分为固定资产投资和流动资产投资。
固定资产投资是指用于建造新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)的投资。)或对原有固定资产进行更新改造。
流动资产投资是指企业在生产和流通过程中，对用于购买和储存劳动对象的产品、产成品等营运资本的投资。
(3)投资的特点:投资是一种有目的的经济活动，是现在花费一定价值的经济活动；投资具有时效性；投资的目的是获得回报(即收益)；投资有风险，也就是不稳定。
(4)投资的作用:投资是一国经济增长的基本动力；与投资企业发展密切相关；投资可以促进人民生活水平的提高；投资有利于国内稳定和国际交流。
(5)房地产投资，是指经济主体以获取未来房地产资产增值或收益为目的，通过预先支付一定数量的货币和实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产购置投资。
房地产开发投资是指对商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资，是指房地产开发企业(单位)为出售和出租的商品房、厂房、仓库、酒店、度假村、写字楼及其配套服务设施等住房项目(包括房屋的拆迁和建造)所进行的投资。土地开发投资是指房地产开发企业(单位)对土地开发项目的投资，如场地平整、道路、供水、排水、供电、供热、通讯等项目的投资。
2。不动产投资的特点
(1)地点固定或不可移动；
(2)生命周期长；
(3)经济生活和自然生活；
(4)适应性；
(5)各向异性；
(6)政策影响；
(7)职业管理依赖；
(8)相互影响。
3。房地产投资的形式及利弊
(1)房地产投资分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，并参与相关管理，包括从购买土地开始的开发投资和对已建成物业的购房投资。投资开发的投资方主要赚取开发利润，风险高但回报丰厚；从长期投资的角度来看，置业者希望从收益、保值、增值、消费四个方面获得收益。
不动产间接投资是指将资金投入与不动产相关的证券市场的行为。间接投资者不需要直接参与房地产管理。间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券和股票、购买房地产投资信托基金股份或房地产抵押贷款支持证券等。
(2)房地产投资的利弊房地产投资的好处:收益水平相对较高，容易获得金融机构的支持，可以抵消通货膨胀的影响，提高投资者的信用等级；房产投资的缺点:流动性差，投资金额巨大，投资回收周期长，需要专门的知识和经验。
4。房地产投资的风险
房地产投资的风险是指不能获得预期收益的可能性。
(1)市场风险又称系统性风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者难以判断和控制这些风险。
(2)非市场风险又称个体风险或非系统风险，是指投资者能够控制的风险。
风险对房地产投资决策的影响:使投资者根据不同类型房地产投资的风险，确定相应的目标投资收益水平；使投资者尽可能地规避、控制或转移风险。
5。投资组合
对于同样的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。通过组合合适的投资项目，可以实现最终理想的长期投资策略。投资组合理论衍生的资本资产定价模型可以更好地分析风险与收益的关系。公式为E (RJ) = RF+β J [E (RM)-RF]。是指某个投资项目在一定时期内的预期收益等于市场上无风险投资项目的收益率加上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数(假设这里应用了一个合适的投资组合)乘以这个项目的市场收益率与无风险投资项目的收益率之差。