房地产开发经营与管理精讲班第22讲讲义

【例5—6】某家庭预购一套经济适用房，面积80平方米。单价3500元/平米，首付为房价的25%。其余申请公积金和商业组合抵押贷款。据知，公积金和商业贷款利率分别为4.2%和6.6%，期限为15年，公积金贷款限额为10万元。问家里申请组合抵押贷款后每月最低还款额是多少？
[解]
(1)已知P = 3500× 80× (1-25%) = 210000(元)，n=15×12=180(月)
I1 = 4.2%/11。P2 = 210000-100000 = 110000元
(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额:A1 = P1×[I1(1+I1)n]/[(1+I1)n-1]= 100000×Br/]A2 = p2×[I2(1+I2)n]/[(1+I2)n-1]= 110000×[0.0055如果家庭在5年等额月供后，第6年年初提前偿还了贷款本金8万元，则应从第6年开始问。
[解]
(1)已知p = 4000×120×70% = 33.6万元，p/= 8万元，n = 15× 12 =月n/= (15-5 )× 12。I = I/= 6%/12 = 0.5%
(2)正常情况下，房贷月还款额:A = P×I/[1-(1+I)-N]= 33600×0.5%/[1-(1+0.5%)第6年至第15年减少的月还款额为:A/= P/×I//[1-(1+I ')-N/]= = 80000×0.5%/[1-(1+0.5%)-1月还款常数为0.65%。房贷到期后，家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？
[解]
(1)已知P = 3500×80×70% = 196000(元)，每月还款常数α=0.65% n=15×12=180(月)， I = I/= 6%/12 = 0.5%
(2)则按揭贷款本息的月还款额为:A = p×[I(1+I)n]/[(1+I)n-1]= 196000×[0.5%([(1+I2)n-1]= 110000×[0.0055(1+0.0055)180]/[(1+0.0055 家庭向银行偿还的剩余本金为:F = A× [(1+I) n-1]/I = 379.96× [已知前三年楼款的支付比例分别为15%、25%、60%，第四年可以开始出租。 当年租金收入毛额100万，运营成本20万。预计未来16年总租金收入和运营成本的平均增幅为12%，折现率为16%。如果该办公楼投资项目在整个运营期内的其他收入和支出如下表所示，请尝试计算该投资。
[解决方案]:
(1)求现金流。(略)
(2)绘制净现金流量图。(略)
(3)计算项目净现金流量的现值之和P
[例5-10]已知某家庭于1998年12月31日购买价值50万元的房屋，申请相当于房价80%的住房抵押贷款，期限20年，年利率6%，等额按月偿还本息。2004年1月1日，该家庭因一些经济需要，计划申请二次抵押贷款(又称“追加抵押”，假设按房产所有人拥有的股权价值的50%授予)。据了解，当地住宅价值的年增长率为5%。问家里人申请增加额度最多能拿多少房贷？
[解决方案]
2004年1月1日房屋市值V = 50万×(1+5%)5 = 638140.8元，第一笔房贷月还款额A = p×[I(1+I)n]/[(1+I)n .
2004年1月1日未偿还第一笔房贷价值VM = A/I× [1-1/(1+I) N1] = 2507