考试辅导：二手房如何估价

评估行业与老百姓的生活息息相关，比如置换房产评估。随着二、三级房地产市场的日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，引起了广泛关注。一般旧房估价要从几个层面考虑。
市场对比
一套旧房价值几何，不是评估师凭经验“粗略估算”出来的，必须有一套完整的计算和操作方法。目前主要采用“市场比较法”。通常选取符合以下条件的三套可比房产:与待估房屋地段接近、交易时间接近、同产权类型、同房型、价值相近。以这三套房屋的成交价格为比较对象，加上几个修正系数，最后得出的算术平均值就是委托评估房屋的评估价格。
定价系数
影响一套房子市场价格的因素有很多，如物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间、楼龄、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫尺寸、建筑质量、电梯数量及品牌、立面造型、物业内外装修、入住率、物业外部环境等。比如一套房子，以正南方向为准，正东方向系数减少5%-6%，正西方向减少10%；多层住宅楼层以3 -4层为准，底层降低5%-6%，顶层降低10%；新旧主要以建筑年代为主，看维修程度；房型系数的加减比较复杂。两室一厅以12平米的厅为基准，还要考虑厅的利用价值(如过道厅与独立厅、明厅与暗厅的区别)；厨卫以4平方米为准，不足4平方米的，减少2%-5%，有明暗之分；还有，房间获取率与加减系数密切相关。
对于同一套房子，买卖双方的心理价格必然背道而驰。买家觉得价格太高，卖家说价格太低，最终不欢而散。这是常有的事。其中，原因有业主方面的，也有物业评估方面的。
时效性
业主对旧房估价存在一些误区。旧房估价最重要的特点就是时效性。三级市场房价波动大，变动周期短，每隔几个月就要刷新一次。有些业主不理解这一点，经常会问“我和邻居的房型和面积一样。为什么他能卖25万，而我的鉴定只有24万？”影响旧房估价的因素很多，但有些业主强调个体因素，而不能综合考虑。装修不具备保值性。一般三年以上装修估价降为0，但很多业主认为装修花钱太多，应该卖个好价钱。
另一方面，旧房的鉴定还没有形成科学的符合市场规律的鉴定体系，专门从事这项业务的鉴定机构也很少。全屋置换喜忧参半。社会上很多置换中介机构的从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，对置换的房产不进行实地勘察，有的甚至故意压低房产价值牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。