工业房地产抵押估价中的风险防范

随着中国经济的持续增长和商业银行的快速发展，越来越多的工业企业以其合法拥有的工业房地产作为抵押，向银行申请贷款支持，从而形成了工业房地产抵押评估市场。房地产抵押评估已经成为评估机构帮助银行控制信贷风险的一道屏障。
实际操作中的一般风险防范
一个完整的工业地产通常包括储物间、办公及生活用房等建筑，若干构筑物，以及所占用的土地。一般来说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注三个问题:抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的流动性。【/br/】关于抵押的合法性，评估师一方面要查看房地产产权证、企业法人营业执照等材料的原件，并与抵押的房地产实地核对；另一方面，你要去当地的房地产交易中心，对不动产登记簿记载的土地情况、房屋情况、产权人等不动产情况信息进行查询核实。特别是要在抵押相关当事人的协助下，调查核实抵押房地产在估价时点是否存在各种权利瑕疵，是否符合相关抵押法律法规，是否存在各种法定的优先受偿权及其数额。
关于抵押价值的合理性，估价人员应正确把握抵押房地产在无任何法定优先受偿权的情况下的市场价值(V1)，尽可能了解所有法定优先受偿款的总额(V2)，并在此基础上确定其抵押价值(V): V = V1-V2。
关于抵押房地产的流动性，估价人员应在假设估价时点实现抵押权的情况下，对以下问题作出正确的分析和判断:与抵押房地产相似的房地产的市场供求情况；抵押房地产的通用性、独立用途或可分割转让性；能否在不花费太多时间和费用的情况下实现抵押房产的转让，并获得合理的现金净收益？
实际操作中的特殊风险防范
关于工业地产的细分评估。一个产业地产往往是一个整体，功能齐全，不应该分割转让。因此，为防范未来可能出现的变现风险，应要求抵押人将一处工业地产整体抵押，而不是随意将部分厂房抵押。但在实践中，委托方往往要求抵押部分厂房。这时，一方面评估师要争取整体评估，另一方面也可以考虑出具工业地产的整体价值和一些需要单独评估的地产价值。同时，通过实地查看和查询权证等相关资料，了解作为估价对象的部分房地产在整个工业地产中的作用，是否具有或能够办理独立的房地产权证，是否具有良好的独立用途和可分割转让性，并充分考虑其土地配置，以及合理享有公共配套设施、人流物流的通行权等。并在评估报告中详细披露上述内容，提请相关当事人注意可能存在的风险。【/br/】关于非标准厂房抵押评估。由于工业行业种类繁多，除了标准厂房(多建在一些新兴的工业园区和出口加工区，有标准的柱距、层高和楼面荷载等。)，多为非标准厂房，各具特色，通用性差。从这个角度来说，这类工业地产如果要处置，其局限性一般较大，流动性一般较差。因此，应充分考虑抵押工业房地产的行业特点和同类工业房地产有限的市场需求，以及其能否经济地转化为其他工业产品或用于其他用途的可能性，并在此基础上审慎确定其抵押价值和流动性。【/br/】关于在建工业地产抵押评估。在建工业房地产抵押存在诸多不确定因素，抵押估价风险较大。为防范估值风险，一是要正确认定在建工程的范围及其抵押合法性；第二，在估算其客观合理价值时，要正确把握其在估价时点的形象进度和各种相关价值影响因素。
企业实际还款能力评估。一些银行的信贷人员在考虑工业地产的抵押风险时，不仅考虑作为抵押物的工业地产的抵押价值，而且往往更关注过去几年的经营业绩、业务发展前景、实际资本运作能力、企业信用等级以及是否有财务担保，也就是所谓的企业实际还款能力。但企业的还款能力和抵押房产的变现能力不是一个概念。抵押的真正目的是在假设企业无法继续经营，无法偿还贷款的情况下，评估一个抵押房地产在估价时点最可能实现的价值。因此，在评估时，仍应如实评估其工业房地产的抵押价值和流动性。