房地产开发与经营与管理考前辅导第四讲

第四讲房地产开发项目的建设阶段和出租阶段。

重点和难点:

掌握房地产开发建设阶段和出租阶段的主要工作内容。
你要熟悉建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段的物业销售形式，制定租售方案，租售阶段的宣传广告策略。
3.4建筑步骤施工阶段
是指开发项目从开工到竣工验收的过程。开发商在施工阶段的主要目标是在投资预算范围内，按照项目开发进度的要求，高质量地完成建筑安装工程，使工程按时投入使用。开发商在施工阶段涉及的管理工作是实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的项目管理。在建设过程中从业主的角度出发。房地产开发过程中的项目管理，可以由开发商自己组织的管理团队进行管理，也可以委托监理机构进行管理。
3.4.1质量控制
质量控制是指项目管理组织以合同规定的质量目标或国家标准、规范为目标而进行的监督管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。在项目的施工阶段，质量控制的任务是在施工过程中及时发现施工工艺规范是否符合设计要求和合同规定，评价所选用的材料和设备的质量，评价整个施工过程中的工程质量，将获得的质量数据和承包商履行职责的程序与国家有关规范、技术标准和规定进行比较，并作出判断。
施工阶段的工程质量控制主要包括以下几个方面:
(1)原材料的检验。材料的质量直接影响工程的质量。因此，为了保证材料的质量，应在订货阶段向供应商提供检验的技术标准，并将这些标准纳入订货合同。对于一些重要的材料，应在签订采购合同前取得样品或样本。材料到达后，应对照样品进行检查，或进行特殊试验或测试。未经检验或不合格的材料不得与合格材料混合入库。
(2)项目中配套设备的检查。各种设备在安装前应进行检查和试验，避免不合格的设备。施工中应建立设备检验和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的测试和检验，可以考虑制造商的监督和检验。
(3)建立施工中质量控制的具体措施，主要包括以下几个方面:
1)检查各种施工设备和仪器，特别是校准各种仪器仪表，确保测量和计量无严重误差。
2)控制混凝土的质量。混凝土的质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，因此必须保证混凝土浇筑的质量。要有严格的计量方法控制混凝土中的水泥、砂、石、水灰比，制定混凝土试块制作、养护、试压等管理制度，并有专人监督执行；试块应妥善保管，以备日后强度检验。浇筑混凝土前，应有专职人员检查开挖、定位、支模和钢筋绑扎的正确性。
3)对砌体工程、装饰工程、水电安装工程等制定具体有效的质量检验评定办法。确保质量符合合同中规定的技术要求。
(4)建立质量文件的归档制度。收集所有质量检查和检验证书和试验报告，包括分包商提交的工程质量方面的文件。
3.4.2进度控制
进度控制是指以项目进度为基础，综合运用组织、技术、经济、合同等手段对施工项目进行的时间管理。施工进度控制工作的主要内容包括:项目施工总周期目标的论证和分析；编制项目建设工程进度计划；准备其他支持计划；监督项目建设进度的实施；施工现场调查与分析。
建设项目总工期的论证分析是对整个项目进行综合考虑和规划，从而指导人力、物力的使用和时间的安排空，最终确定经济合理的施工方案。
3.4.2.1项目进度计划的编制
(1)首先要将所有的项目内容分解汇总到单个项目或过程中。单个项目或过程的详细分解程度可以根据项目的规模和复杂程度来确定。首先一个建筑工程可以划分为房屋建筑、室外道路、各种室外管线工程等较大的分项工程，然后每个分项工程又可以划分为土方工程、基础工程、钢结构制作安装工程、屋面工程、砌体工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。
(2)计算每个项目的工作量。一般用工程量清单中的计量单位来表示工作量，如土方、混凝土工程以立方米表示；管道以延米表示；钢材加工以吨表示:另外，项目的进度也可以用完成投资额占总投资额的比例来表示。
(3)计算各单项工程工作量所需的时间可以用天表示。这里的工作时间是指按照正常程序和施工总平面图选择的施工设备的水平，按熟练工人的正常工作效率计算。
(4)根据正常施工中各单项工程内容的逻辑顺序和制约关系安排施工顺序，从各施工工序的最早可能开工时间开始计算，得到全部工程完工所需的周期；另一方面，每个施工过程的最晚开始日期可以从上述完工日期开始计算。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则表示该工序具有可调整的机动时间。只要该流程在最早和最晚开始时间之间的任何时间开始，就不会影响项目的完成日期。
3.4.2.2进度管理与计划调整
制定进度计划有两种方法，一种是套用传统的横向进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。
(1)横道图法
这是一种用直线在时间坐标上表示单个项目进度的方法。由于横道图简单易做，在我国各行各业的进度管理中被广泛使用。对于一些小型复杂的建设项目，使用此图更为合适(见图3-1)。
横道图的缺点是，你从图表中看不到各个工作之间的相互依赖、相互制约，看不到一项工作的超前或落后对整个工期的影响，看不到哪些工序是关键工作。
(2)网络计划
网络计划是以网络图的形式表达项目的进度计划，它能准确地显示各项任务的相互联系和制约；其次，我们可以计算每个项目工作的最早和最晚开始时间，这样我们就可以找出关键工作和关键路线。
所谓关键线，是指本项目中直接影响项目总工期的连续工作部分。通过不断完善网络计划，可以得到各种优化方案。比如最短的工期；各种资源最均衡；在某些有限资源条件下编制的网络计划；在各种工期下，选择工程费用最低的网络计划。
另外，在项目实施过程中，可以根据项目的实际情况和客观条件的变化，随时调整网络计划，使计划始终处于最实际的状态，以最小的消耗保证项目实现的经济效益。网络有三种形式:单码网络、双码网络和时标网络。
3.4.2.3其他配套计划表
除了项目计划表，还有其他相关计划表，如材料供应计划、设备周转计划、临时项目计划等。这些进度计划的实施影响整个项目的进度。
(1)材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料设备的数量和交货时间，以及各种材料的供应程序，制定供应计划。
(2)设备周转计划。根据工程进度的需要制定设备周转计划，包括模板的周转、起重机械和土方机械的使用等。
(3)临时项目计划。临时工程包括:现场临时用房、现场供电、给排水等。
进度控制中需要注意的3.4.2.4因素
影响工程进度的因素很多，以下几个方面需要特别注意:
(1)材料设备的供应。包括设备是否完成和计划交付日期；各种材料的供应商是否落实，何时交货，检查验收方法等。
(2)设计变更。设计的修改往往会增加工作量，延误工程进度。
(3)劳动力的安排。太少的工人无法完成进度计划中规定的任务，而太多的工人会因现场工作面不足而放慢速度，从而无法完成任务。所以要妥善安排工人。
(4)气象条件。时刻关注气象条件。如果天气不好(如下雨或下雪)，安排室内施工(如装修)。天气好的时候，加快室外施工进度。
3.4.3成本控制
项目成本控制是监督成本、降低项目成本的重要手段。房地产开发商的利润来源于租金收入与总开发成本的差额，而项目成本是总开发成本的主要组成部分，因此降低项目成本可以增加开发商的利润。