房地产开发与经营与管理考前辅导（九）

2.4房地产市场的运行规则

2.4.1房地产空市场和房地产资产市场

房地产市场也有两个层次:空市场和资产市场。
2.4.1.1房地产空市场
在房地产空市场中，房地产为家庭和企业提供空的生活和生产用房。对于企业来说，空是生产要素之一；对于家庭来说，空是他们消费的商品之一。空之间市场的需求者是需要使用房产空的家庭和企业，而供给来自于房产资产市场，即目前存在的房产资产数量。
2.4.1.2房地产资产市场
在房地产资产市场中，房地产是家庭和企业以获取投资收益为目的，作为一种资产进行持有和交易的。投资收益包括两部分，一部分是拥有不动产期间单位时间(例如每年)获得的租金(或等价租金)，另一部分是转售时实现的增值收益。为了获得房产带来的投资收益，你必须拥有房产，这和空市场是不一样的。房地产市场的需求者是家庭和机构投资者，他们希望通过拥有房地产来获得收入，而新供应的来源是新建建筑的数量。
2.4.1.3房地产空市场与资产市场的联系与均衡
房地产空市场与资产市场紧密相连。空市场之间的供求关系决定了房地产租金的高低，也决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场的需求；同时空之间的市场供给由资产市场决定。
房地产市场存在一种均衡状态。在这种状态下，租金和价格不变，价格与重置成本相同，新增额和折旧额相等，不动产资产存量不变。这种平衡状态转瞬即逝。市场大部分时间都处于非均衡状态，但总会回到均衡状态，围绕均衡状态上下波动。
2.4.2房地产市场的周期
2.4.2.1对房地产周期的定义
房地产周期是指房地产活动或其投入产出的波动，这种现象反复发生。
房地产周期的2.4.2.2原因
影响房地产周期的主要原因包括:影响供求的主要因素，其中金融相关因素的变化最为关键；市场信息不足，从供给和需求两方面调整不平衡的时间差(时滞，简称“时差”)；生产者和消费者的心理因素，如追涨不跌、蜂拥投机或非理性预期；政策影响，如容积率控制、农地征收控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素，如预售制度的期货效应、中介和估值体系的健全性等。时间差距、季节调整、整体经济形势等。
2.4.2.3传统房地产周期理论的主要内容
传统房地产周期理论的主要内容包括:在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运行，这种平衡会持续一定时期；在此期间，投资于房地产市场的资金的盈利预期保持不变，投资者有自我调整投资的能力。房地产市场的发展呈现一个自我修正的周期，不同周期之间的时间和投资回报率差异微乎其微。
根据传统的房地产周期理论，房地产市场的发展呈现自我修正的模式。在每个运行周期中，都经历了扩张、缓慢、萧条、调整、恢复、再扩张的过程。具体阶段包括:确认新人房空需求，促进新建筑出现；受到新建筑的刺激，导致经济扩张；持续的经济扩张进一步刺激了新建筑的产生；新建筑超过了空的需求；导致建设过度；调整，由于需求减少，导致新的建筑活动急剧放缓；复苏，需求开始增加，现有过剩建筑被消化；回到空之间的市场供需平衡；持续的经济扩张导致对新建筑的需求增加；确认新人们客厅的需求空，促进新建筑的出现。