房地产开发与经营与管理考前辅导（八）

2.3房地产市场的特征和功能

2.3.1房地产市场特征

房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但是，由于房地产商品具有不同于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中具有特殊而重要的地位，这就导致了房地产市场的一系列基本特征，可以概括为:
市场供给的2.3.1.1特征
由于房地产商品的供给难以在短时间内大幅增加或减少，市场供给缺乏弹性；由于房地产的区位、环境、数量、等级的不同，市场供应呈现异质性；由于土地的有限性和不可再生性，房地产投资规模巨大，房地产市场具有高度的垄断性，导致房地产市场中供应商之间的竞争不充分和广泛。
市场需求的2.3.1.2特征
房地产是人类生存、享受和发展的基本物质条件，是一种基本需求。市场需求首先是广泛的；与市场供给的异质性相一致，需求者在购买房地产时通常有不同的目的和假设，因此需求是多样的；同时，购买房产成本巨大，通常需要金融信贷机构进行融资。
2.3.l 3市场交易的特点
由于房地产市场上的商品是不可移动的，交易是房地产产权的流通和重新定义；房产交易通常需要经过复杂严谨的法律程序，耗时较长，通常花费较大；再加上缺乏市场信息，市场交易通常需要评估师或房产中介等专业人士的服务。
市场价格的2.3.1.4特点
房地产商品的不可移动性，使得房地产的价格与其所处的地理位置有很大的关系；其次，由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈上升波动趋势；但实际价格是在长期考虑下个别形成的，不能忽略交易中涉及的个别因素的影响。
以上四个方面是房地产市场的主要特征，但某个国家或地区的房地产市场也受其社会经济环境的影响，特别是受社会制度的影响。如果说不同的社会制度形成了不同的土地所有制，那么中国的土地流转制度导致了中国房地产市场的某种独特性。
2.3.2房地产市场的功能
在任何市场中，一种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示着市场的变化和趋势，还通过价格信号引导买卖双方的行为。简而言之，价格机制通过市场发挥作用。房地产市场的功能可以分为以下几个方面:
2.3.2.1存量房地产资源配置与收益
由于土地资源有限，房地产开发建设周期长滞后于市场需求的变化，必须在各种用途和众多希望拥有房产的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节，这种分配可以在市场均衡价格为买卖双方都能接受的条件下完成。