房地产开发与经营与管理考前辅导第十五讲

第十五讲:房地产金融与项目融资(上)

要点:
1。房地产抵押贷款的概念和类型。房地产企业股权和债权融资的概念
3。房地产开发贷款和土地储备贷款的概念和特点。
房地产行业与金融业密切相关。从房地产投资的实践来看，无论是开发投资还是购房投资，投资者很少完全投入资本(股权基金)。因此，无论是开发商还是购房者，他们的开发和投资活动都需要股权融资和债务融资。
9.1房地产资本市场
9.1.1房地产市场与资本市场
房地产市场与资本市场的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。当房地产价值较低时，房地产投资者(开发商或业主)本身可以提供开发或收购房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。
随着房地产价值的逐渐提升，房地产开始需要金融机构的贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模越来越大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施住房抵押贷款证券化。同时，随着商业地产价值的增加，单个自然人无法提供全部股权资金。商业房地产逐渐被公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托基金和其他机构持有。这些机构通过发行股票和债券为房地产的开发或收购融资，从而实现房地产权益的证券化。
这个时候，房地产市场和资本市场就变得密不可分了。房地产贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业住房贷款，已成为商业银行、储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托公司的股份与其他股份一样在证券交易所交易；住房抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场和资本市场的上述联系形成了房地产资本市场。
9.1.2房地产企业的股权和债权融资
房地产行业是资金密集型行业。无论是短期的房地产开发投资，还是长期的购房投资，都有巨大的资金需求。房地产企业能否获得足够的资金支持，是否有畅通的融资渠道，决定着房地产企业能否健康发展，决定着一个项目能否顺利运营，也影响着房地产行业能否健康稳定发展。
9.1.2.1股权融资
当房地产投资者的资本金数额不能满足项目启动所必需的资本金数额要求时，投资者需要通过公司上市或发行新股、发行公司债券、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式进行股权融资。股权融资的资金提供者和投资者共担投资风险，他们想要的回报是项目投资形成的可分配利润。
房地产企业按股权结构可分为独资企业、普通合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托。以后四类企业为主。不同类型的房地产企业有不同的股权融资方式。有限合伙企业主要通过出售有限责任股权募集资金，销售有限，融资能力有限。有限公司和房地产投资信托公司通过在公开市场发行股票为股票基金融资，具有很强的融资能力。
传统上，房地产股票基金主要在私人市场融资。然而，随着上市房地产企业的增加和房地产股权证券化的普及，从公开市场融资房地产股权基金的比例逐渐增加。从来源来看，房地产股票基金主要来自机构投资者。在美国，机构投资者主要是养老基金、房地产投资信托、人寿保险公司和外国投资者。由于房地产股权投资的高风险，商业银行和储蓄机构等存款类金融机构很少或从不参与房地产股权投资。
目前我国房地产企业股权基金较少，规模普遍较小。他们主要从事开发业务，很少持有物业进行长期投资。由于建筑企业普遍存在预付款和预售商品房的现象，我国房地产开发企业的资产负债率极高。国家统计局对全国62个城市的3 817家房地产开发企业的调查显示，内地房地产企业的资产负债率普遍高于75%。房地产企业股本金过少，资产负债率过高，不利于房地产行业的健康发展和系统性金融风险的防范。
9.1.2.2债务融资
债务融资是通过借款进行融资。除了银行，其他机构投资者如保险公司和退休基金也可以提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款都属于债务融资。债务的融资者不承担项目投资风险，其报酬是融资协议约定的贷款利息和相关费用。
贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。除了借款人以在建或已竣工的房地产作为抵押发放贷款外，房地产企业还可以发行公司债券，借入信用贷款。与其他类型的企业一样，房地产企业也可以公开发行公司债券进行融资。而房地产企业资产负债率高，债券利率相应高，相应的债券融资成本也比较高。很多情况下，房地产企业以在建工程或拥有的房地产资产作为抵押进行贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商业地产投资项目相关，属于项目融资的范畴。此外，房地产企业还可以向商业银行等贷款人借入信用贷款，如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款。这种贷款没有抵押，也不涉及具体的房地产开发或投资项目。
对于盈利前景良好的房地产投资项目，一些金融机构和机构投资者不愿意只提供债务融资来获得稳定的利息和手续费收入，他们往往希望分享项目投资的利润。因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分股权融资或者允许部分债务融资在一定条件下转化为股权融资，是很多金融机构和机构投资者希望选择的方式。
9.1.3房地产开发贷款和土地储备贷款

房地产开发项目对资金的需求很大，开发商很少自己投入全部资金。事实上，开发项目所需的大部分资金是通过债务融资筹集的。与房地产开发项目相关的债务融资主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。根据贷款用途，房地产开发贷款包括三种:土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。房地产开发项目相关贷款的共同特点是以已开发的房地产项目(土地或在建工程)作为抵押物，保证贷款的偿还。
9.1.3.1房地产开发贷款
房地产开发贷款是指借款人发放的用于开发建设面向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发可以分为三个阶段:土地购买、土地开发和建设。相应的，房地产开发贷款也有三种:土地(或土地使用权，下同)购买贷款、土地开发贷款、建设贷款。在实践中，房地产抵押贷款(房地产建成后获得的长期融资)和这三类房地产开发贷款可以由同一贷款人全程提供，也可以由不同的贷款人提供。发达国家的一个主要趋势是，不同的贷款人为不同的发展阶段提供融资，界限分明。主要原因是各个贷款人的贷款管理技术越来越专业化。
(1)购地贷款
开发商在购地阶段通常很难从商业银行获得贷款，因为纯土地无法带来足够的现金流收入，其还款能力很大程度上取决于房地产市场的发展前景，而未来市场变化的风险相对较大。因此，大多数金融机构通常会避免发放购地贷款，或者将购地贷款在其投资组合中的比例控制在很小的百分比。由于风险高，购地贷款额度通常不超过土地评估值的50% ~ 60%。如果购买的土地是未开发的毛土地或原土地，比例将进一步降低。目前，我国央行规定，商业银行不得向房地产开发企业发放支付土地出让金的贷款。
(2)土地开发贷款
土地开发是对粗糙土地或未开垦土地进行改良并为建设做准备的阶段。虽然开发出来的耕地产生的收益并不比毛土地多，但毕竟离土地的最终用途更近了一步。即便如此，为土地开发融资仍然很困难。
土地开发贷款通常以房产为第一抵押，贷款随土地开发进度分期支付。在大规模的土地开发中，随着土地的开发，金融机构通常会允许特定的地块从整体抵押合同中解除，即解除该地块的抵押权，从而可以出售。
此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
(3)建设贷款
商业银行通常在房地产建设融资中起着关键作用。建设贷款用于偿还购地贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费等相关费用。正在开发的房地产项目是这类贷款的主要抵押物。金融机构有时会要求借款人提供其他担保，如其他不动产作为抵押，或质押或第三方担保。贷款将随着项目建设的进展进行分期拨付，同时要保证建设贷款用于既定用途，以保证房地产价值随着贷款拨付额度的增加而同步增长，从而保障贷款人的利益。贷款人还必须保证建设单位的工程款已经按时支付，因为在大多数国家，工程款的偿还优先权先于作为抵押权人的贷款人。初始贷款费用和利息是开发商使用建设贷款所支付的价格。
建设贷款的还款资金来源通常是销售收入或长期抵押贷款。为避免项目竣工时无法取得抵押贷款的情况，发放建设贷款的金融机构有时会要求开发商取得抵押贷款，即另一贷款人同意按照约定的方案和规格，在项目竣工时发放抵押贷款。这往往是金融机构发放建设贷款的重要条件之一。