房地产开发与经营与管理考前辅导（四）

1.4房地产投资的风险
显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，一定会选择收益的投资方案。但大多数情况下，收益并不是评判标准，还有很多其他因素影响投资决策。风险是影响房地产投资收益的重要因素。
1.4.1房地产投资风险的基本概念
1.4.1.1对风险的定义
从房地产投资的角度来看，风险可以定义为不能获得预期收益的可能性。人们在完成投资过程，进入经营阶段后，就可以计算出实际收益与预期收益的差额，进而计算出获得预期收益的可能性。在图1-1所示的A、B、C三项投资中，C的风险最低，其次是B和A.
例如，物业L是一个办公楼项目，2002年末价值1000万元。预计2003年末1100万的概率为50%，900万的概率为50%，因此2003年房产价值的标准方差为10%；2房产为保龄球馆项目，2002年底价值1000万，2003年底50%概率1200万，50%概率800万。那么2003年房产价值的标准方差是20%。因此可以推断房产2的投资风险大于房产1。
当实际收益超过预期收益时，我们说投资有增加收益的潜力；当实际收益低于预期收益时，我们称之为投资风险损失。后一种情况更为投资者所看重，尤其是当投资者通过债务融资进行投资时。预期收益的增加通常被称为“风险报酬”。
1.4.1.2风险和不确定性
风险和不确定性有很大的不同。风险的定义前面已经说过了，它涉及到变化和可能性，变化往往可以用标准差来表示，标准差是用来描述各种分散的可能收益与平均值
值收益之间的偏离程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布越集中，投资风险越小。相反，标准方差越大，各种可能收益的分布越分散，风险越大。
但如果一个事件是不确定的，就意味着对于可能发生的情况，其可能性是无法估计的。在这种情况下，对未来投资收益的估计应该是定性的，而不是定量的。虽然有时人们会使用后悔矩阵法或评分综合评价法等。
风险分析的1.4.1.3目的
风险分析是投资决策的重要组成部分，其目的是帮助投资者回答以下问题:
(1)预期收益率是多少及其发生的可能性是多少？
(2)与目标收益、融资成本或机会投资收益相比，造成损失或超过目标
收益的可能性有多大？
(3)预期收益的波动性和离散性是什么？
由于风险分析的数学方法比较复杂，考虑到撰写本书的目的，本节仅简单介绍房地产投资过程中遇到的风险类型及其对投资的影响。我们将在本书第七章介绍房地产开发过程中的风险分析方法
。
房地产投资的风险主要体现在四个方面:投入资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的可实现性
和资产管理的复杂性。具体风险因素的分析可分为
类，每一类从不同角度分析可能影响房地产投资净营业收入的因素。通常，人们往往将风险分为影响市场上所有投资项目、投资者无法控制的系统性风险，以及只影响市场上个别项目、投资者可以控制的个体风险。
1.4.2系统性风险
房地产投资首先面临的是系统性风险，投资者难以判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、现金风险、利率风险、政策风险、或有损失风险等。
1.4.2.1通货膨胀风险
也称为购买力风险。是指投资完成后收回的资金与初始投资相比购买力下降给投资者带来的风险。由于所有的投资都需要一定的周期，尤其是房地产投资周期较长，只要有通货膨胀，投资者就会面临通货膨胀的风险。当收益是通过别人分期付款获得时，投资者将面临最严重的购买力风险。无论是以固定利率贷出一笔钱，还是以固定租金长期租用房产，都面临着商品或服务价格上涨带来的风险。以固定租金出租房产的租期越长，投资者承担的购买力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，以长期固定租金出租自有房产的投资者实际上承担了本应由租户承担的风险。
由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视这一风险因素的影响，通过适当调整其要求的最低收益率来降低这一风险对实际收益率的影响程度。但由于房地产投资的保值性，投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率和行业基准折现率的直接和。