房地产估价案例与分析精讲班第78讲讲义

3.7工业房地产的估价
工业房地产主要包括厂房和厂区内的其他房地产、仓库和其他用于仓储的房地产。
3.7.1工业地产的特点及其评估
3.7.1.1涉及的行业很多
工业地产的评估涉及各种行业，各种行业都有自己的行业特点和生产要求。即使是生产同一产品的工业企业，由于工艺不同，对厂房和用地的要求也可能完全不同。所以在进行工业地产的评估时，首先要了解相应的企业。
3.7.1.2的非标工厂很多，单价相差很大。
有些工业厂房属于标准(一般)厂房，多用于生产一些轻工业产品，如电子组装、服装加工等。在一些新兴的工业园区和出口加工区，有许多这样的标准厂房可供出租。标准厂房一般都有标准的柱距、层高、楼面荷载等。
另一方面，大部分工业工厂是非标准工厂，即根据各种生产的需要而设计和建造的其他规格的工厂。这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、轨顶标高、楼面荷载都是根据生产的需要来确定的。还有一些生产用房，只有屋顶，没有围挡(外墙)。所以工业地产每平米成本差异很大。
3.7.1.3应该区分设备和建筑的成本
有些工业设备是和建筑(厂房)同时建造和安装的。例如，许多设备的底座与厂房的基础相连。因此，我们在评估时应注意区分厂房和设备的价值。如果估价结果同时包含厂房价值和设备价值，应在估价报告中说明。
3.7.1.4很可能被腐蚀
车间的工作环境往往具有腐蚀性，因此在鉴定时要注意建筑物的使用寿命会缩短。
3.7.2工业地产评估的常用方法
3.7.2.1市场法
工业地产通常缺乏同类地产尤其是非标准厂房的交易案例，在同一供求圈内很难找到合格的对比案例，一般不具备采用市场法进行评估的资格。
但在一些新工业区，往往标准厂房较多，这些标准厂房的租售情况(尤其是租赁情况)通常较多，可以考虑采用市场法进行估值。
3.7.2.2收益法
如果房地产的收益可以从企业的总收益中分离出来，可以考虑采用收益法进行估值，但是这种分离通常比较困难，尤其是很难准确区分厂房设备产生的收益。
3.7.2.3成本法
基于以上原因，在工业地产的评估中经常采用成本法。很容易确定标准厂房的统一重置价格，从而制定当地统一的重置价格表。非标准厂房重置价格的确定主要有两种方式:一种是参照预算价格进行计算，另一种是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等进行修正。校正参数由经验获得。
3.7.3影响工业地产价值的主要区域因素
3.7.3.1的交通条件
工业企业通常需要进口大量的原材料和燃料，出口产品，因此必须具备便利的交通条件，例如，靠近主干道或有符合交通条件的道路与主干道相连，有铁路专用线进入厂区， 靠近通航河流(或海岸)且有以上公路、铁路、水运条件最好能同时满足两个以上条件。
3.7.3.2的基础设施
工业生产在很大程度上依赖基础设施。当地的电力供应、生产用水是否能满足需要、污水排放和污染控制的可能性、通讯条件等。是影响工业地产价值的主要区域因素。
3.7.3.3的地理位置
有些工业生产需要一些其他的地理位置。比如造纸需要大量的污水排放，所以通常需要靠近河道，避免污染对下游造成重大影响；化工企业不宜设在山沟里；如果水泥厂附近有煤矿和石灰矿，可以减少原料的运输距离；等一下。如果对应的工业地产的地理位置符合生产要求，对提高这个工业地产的价值是很有帮助的。
3.7.4影响工业地产价值的主要个体因素
3.7.4.1的土地面积和形状
厂区的土地面积要合理。如果面积太小，就不能满足生产需要。过大的话，多出来的部分不会增加房产的价值，但是有时候要考虑工厂扩建的预留用地；土地的形状和地形要满足生产要求，不同的生产往往需要不同的土地形状和地形。
3.7.4.2地质水文条件
厂区用地地质条件应满足厂房和材料堆放场地对土质和承载力的要求；当地水文条件应满足工厂建设和生产的要求，如地下水位过高会影响施工，地下水有腐蚀性会腐蚀基础(尤其是桩基)。河流常年水位、流速和含沙量影响生产取水和污水排放。洪水的水位关系到工厂区是否会被淹没。
不动产在3.7.4.3的用途
在评估工业不动产的抵押、清算、兼并等用途时，由于不动产的用途可能发生变化，因此需要考虑不动产可用于其他用途和其他产品的可能性。