房地产估价案例与分析精讲班第77讲讲义

【案例3-10】
XXX高尔夫俱乐部有限公司部分房地产评估结果报告(节选)
(一)委托方:XXX高尔夫俱乐部有限公司
(二)估价人员:XXX房地产评估贸易有限公司
(三)(五)评估日期:2003年6月7日
(六)价值界定:本次评估采用公开市场价值标准
(七)评估依据:
1 .国家、xx省和xx市的相关法律法规；
2。土地使用权出让合同和房产证；
3。XXX高尔夫俱乐部有限公司提供的财务报表和信息；4.评估人员通过实地考察和调查获得的信息。
(八)估值原则:合法性原则、使用性原则、替代性原则、估值时点原则。
(九)估价方法:由于高尔夫球场属于特殊形式的不动产，经营者主要依靠出售会员卡来收回大部分投资。会员卡售出后，宜采用收益法进行估值计算，具体为资本化法进行计算。收益法是一种估价方法，用适当的收益率将估价对象未来各期(通常为年)的预期正常净收益换算成估价时点的现值，计算总和得到估价对象的价格。
(十)评估结果:根据估价对象的地理位置、配套设施、交通环境等诸多因素，经过市场调查，在有关方面的配合下，并借鉴我们的评估经验，于2003年6月对XX高尔夫俱乐部A球道进行了评估？日收入价格为人民币302，384，500.00元，大写:叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。
(11)评估人:(略)
(12)评估日期:(略)
(13)评估报告有效期:(略)
XXX高尔夫俱乐部有限公司房地产评估技术报告
(1) XXX高尔夫俱乐部由四个18洞球场组成，是国内首家72洞高尔夫俱乐部。
××高尔夫俱乐部拥有国际高尔夫俱乐部应有的一切设施，包括五大度假酒店、优雅舒适的会所、拥有亚洲网球中心的乡村俱乐部。生活休闲运动旅游娱乐度假一应俱全。高尔夫俱乐部以现代化和国际化为目标，采用国际高尔夫俱乐部的运营和管理方法，成功确立了其世界级高尔夫俱乐部的地位。
XXX高尔夫俱乐部的球道A是XXX高尔夫俱乐部的招牌球场。高尔夫球场由世界著名设计师、著名职业高尔夫球王杰克。杰克·郭瑞华由杰克·尼克劳斯(JackNicklaUS)设计，全长约7000码，充分利用了球道起伏的地形，巧妙地采用了沙池和水池，成功地将技术测试标准融入不同的球洞，为不同技术水平的球员设计了不同难度的击球目标，在一定程度上满足了不同球员的需求。
XXX高尔夫俱乐部位于XXX市西北部，XXX区XXX镇高尔夫大道旁，西邻XXX，东临XXX，南接XXX和布吉，北接XXX市塘厦。交通四通八达，机装高速连接广深高速，梅观高速和深汕高速在此交汇，将XXX与XXX市区和珠三角地区紧密相连。
(2)市场背景分析:(略)
(3)用途分析:(略)
(4)估值方法的选择。由于高尔夫球场是一种特殊形式的房地产，运营商主要依靠出售会员卡来收回大部分投资。会员卡售出后，宜采用收益法进行估值计算，具体为实收资本法。收益法是将估价对象未来各期(通常为年)的预期正常净收益换算成估价时点的现值，通过计算总和得出估价对象价格的估价方法。
(五)估价和计算过程
1。年度有效总收入的确定
(1)会员卡收入符合国际惯例。XXX高尔夫俱乐部的运营采用会员制，一个18洞球场容纳的会员人数为l500人。评估的球道A为俱乐部的高尔夫球场，仅供金卡会员使用，金卡会员分为法人会员和个人会员两种，法人会员为23.8万美元，个人会员为15万美元。根据俱乐部提供的信息，已售出金卡1367张，其中企业会员1039张，占比70%，个人会员328张，占比30%；剩余金卡133张，企业会员93张，个人会员40张。据此，我们可以估算出未售出金卡的收入:企业会员238000×93 = 22134000(美元)
个人会员150000×40 = 6000000(万元)
未售出金卡的收入= 22134000+6000000 = 2810。按评估日外汇牌价折算为人民币28134000× 8.2784 = 232904500(元)
(2)年度会费收入和消费收入
①年度会费收入金卡会员每年需缴纳会费l200美元。我们预计剩余的133张金卡可以在两年内销售一空。因此，在计算年度会费收入时，我们按照所有1S0年度会费计算:年度会费收入= 1200×1500 = 180万(美元)
折算成人民币1800×8.2784 = 1490.11万(人民币)
②会员消费收入，其中包括高尔夫俱乐部会员和贵宾。收费标准如下:
根据上表，会员、会员的客人、访客的消费均摊。我们算了一下，球道日均消费600元左右。根据委托方提供的资料，俱乐部四个球道每天的入场人数约为550人，球道A的打球人数约为200-250人。扣除球道草苗的日常维护、俱乐部运营淡季的影响等不确定因素，如果每天有135人进入球道A，每年的收费收入为600×135×365 = 2956.5万元
。两项合计为:14901100+29565000 = 44466100元
2。年度总运营费用的计算。每年费用约700万元
。(2)根据委托方提供的资料，每年的管理和人工成本约为2500万元
。(3)设备更新及维护费用约300万元
。(4)营业税。每年需缴纳的营业税和所得税约为320万元。四项合计700万+250万+300万+320万= 3820万元
3。净收入的计算
净收入=年有效总收入-年营业总费用= 4，400。4.收入价格计算
计算公式为:V = a/r× [1-1/(1+r) n] V代表房产价格，A代表房产的净收入，R代表房产的收益率，考虑银行一年期存款利率、市民平均生活指数、房产利润等因素，，综合确定目前回报率为8.5% N代表使用年限。如果球道A的使用年限为35年，那么Y = 6266100/8.5%×[1-1/(1+8.5%)35]= 69480000(人民币)
总价值为232904500+69480000 = 302384500。大写:叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。
附件:A球道投资成本(仅供参考)(略)
经过评估人员对XXX高尔夫俱乐部有限公司为期一周的审计，估算出XXX高尔夫俱乐部A球道投资成本。
XX高尔夫俱乐部球道A、B一级核算包括高尔夫球场、绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程五个科目。在这五个科目下，设置了四个子科目:材料、机械使用费、工资福利、管理费。2001年末余额如下表所示:
对上述科目进行审核后，我们进行了适当的修改。其中部分项目已剥离部分已合并估算如下:
注:高尔夫球场科目分析审核后，分别计算勘测费、球场设计费、征地补偿费和土方工程款，其中勘测费993807元，球场设计费2l635906元，征地补偿费3392414l元，土方工程款6506元。高尔夫球场科目下的管理费用子科目中包含的世界杯展会会员费25，227，623元属于展会运营中的推广费用，不应计入投资成本(本表已扣除)；高尔夫球场科目下各子科目的费用，有相当一部分应该属于除A、b球道建设以外的其他项目的费用，在以上两点的基础上，我们选取剩余部分的70%作为两个球道项目的费用；包含在绿化工程和道路工程中的广告费用为60，626，390元，属于俱乐部的运营费用。我们扣除，不计入成本；供电工程中有960万元变电站工程资金，主要服务于酒店和会所。我们取其中的30%，计入A、B球道的投资成本；供水科目下管理费用子科目包含的设计费为40，389，250元，我们剥离并入体育场设计费；道路工程项下的工资福利子科目和供电工程项下的管理费子科目取2000年末的数字，因为我们发现2001年发生的金额较大，大部分不应该包含在球道A和球道B的费用中
以上是球道A和球道B的建设成本(不含地价)。因为账目反映的是球道A和球道B的投资，我们按照球道A和球道B的占用面积(793270.10m2，656068.80m2，球道A的54.73%)按比例分摊，那么球道A.
球道A的评估值=地价+建造成本= 23447595L+47596206 = 282072157元。根据以上评估计算，XX俱乐部球道A的投资成本应为282072157元，大写:贰亿捌仟贰佰零柒万贰仟壹佰伍拾柒元整。
[案例3-10]分析
单独对某个高尔夫球场的某个球道进行估值是没有意义的，因为单个球道不可能形成市场价格，不可能在市场上转让单个球道，所以单个球道没有抵押价值。但是，这个案例为高尔夫球场估值提供了一个参考案例。