房地产估价案例与分析精讲班第53讲讲义

3.评估结果报告
评估结果报告本案例包括《规范》要求的十三个部分及相关说明。鉴定报告有时可以随函单独出具，相对完整独立。
(1)估价对象
估价对象部分应明确估价对象的范围，简要说明估价对象的房地产状况，包括实物状况、权益状况、区位状况。分别说明一般的土地和建筑物，特别是估价对象的一些特征。本案例明确了估价对象，详细介绍了使用功能、区位环境、权益等。从权益上确认估价对象可以作为抵押房地产，但没有详细介绍建筑物各部分的装修和设备。
在这种情况下，从专业角度判断估价对象可以作为抵押房地产。估价对象为某酒店的整体房地产，有房产所有权证和划拨土地国有土地使用证，证上用途一栏为旅游，与实际用途一致。不存在共有人或其他权利。有关法律规定“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”可以抵押:“依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”；以及“房地产抵押应当凭土地使用权证书和房屋所有权证书办理”。估价对象有权属证明，无权属纠纷，无抵押，仅短期租赁。因此，可以确定估价对象为合法使用的可转让抵押房地产，但估价价值不包括应支付的相当于土地使用权出让金的价值。
案例中对估价对象的介绍有其自身的特点。除上述内容外，评估人员还了解了酒店的业务发展、装修、营业收入、入住率等情况。近年来，并作了介绍。只有了解了它的历史，才能知道它的发展，从而为酒店未来现金流的审慎预测打下基础，使其更加可靠。
(2)估价目的
以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款时，为抵押物的市场价值提供参考。
(3)估值时间点
根据约定，现场查勘日期为估值时间点。
(4)价值的定义
案例明确指出了本次评估采用的价值标准和价值内涵。“本次评估采用公开市场价值标准，即评估结果为评估时点公开市场的客观合理价格。本次评估结果为:估价对象为49977.62平方米，房屋所有权及相应价格为8048.23平方米，国有土地使用权价格为划拨。不包括土地出让金、厨房设备、洗衣机、娱乐中心等可移动商业设备的价值。，以及家具、可移动电器、设备等。由客户在客房提供。”
酒店地产是一种通过酒店整体持续经营并获得收益的地产。其复杂性在于将不属于不动产的收入部分排除在净收益之外，分离出不动产对应的净收益。
案例中表达了评估结果的价值内涵，排除部分包含了可能无形资产的价值，这一点往往被很多评估人员所忽略。如果鉴定人不明确，在鉴定过程中就会出现一系列的错误。
(五)估值方法
说明本次估值的思路，即技术路线和采用的方法，说明采用估值方法的原因和定义。同一考核对象应选择两种或两种以上的考核方法。
在案例中考虑方法更合适。“如果犯人的估价对象是盈利性房地产，则选择收益法作为估价方法，而由于酒店房地产交易案例较少，难以选择市场法，因此选择成本法作为评估估价对象整体价值的另一种方法。采用成本法作为抵押房地产评估也是审慎评估的一种表现。”5.整体酒店房地产评估有其特殊性。因为数量很少，开发建设后一般不会整体在市场上销售。因此，根据评估标准，本报告中收益法和成本法的技术路线是正确的。
(6)相关说明
在这种情况下，需要根据评估对象的情况，对评估结果的参考、处置的合法性、支付租赁费的问题、持续收益、关注租赁、关注预期风险、流动性、可能的损失、报告的用途和责任等进行说明和提示。作为抵押房地产的评估，也说明了抵押房地产可能存在的风险，引起抵押和贷款双方的注意。
4。估价技术报告
根据《规范》要求，估价技术报告包括物理条件分析、区位条件分析、市场背景分析、用途分析、估价方法选择、估价计算过程、估价结果确定七个部分。技术估价报告作为完整的房地产估价报告的一部分，反映了估价人员分析计算的过程和结果。相对独立，但不能单独发给客户端。
前两部分也可以概括为不动产现状分析，包括实物、权益、区位现状。前四部分的分析是为后面的计算做准备，其中也包括计算基础数据的依据。
(1)市场背景分析
本案例主要对XX市的酒店市场进行分析，包括酒店客户、客房数量、供需情况、经营状况、五家酒店近三年的统计数据及分析预测。然而，仍然缺乏对当地附近类似(5)酒店经营情况的比较分析。
(2)收益法估值
收益法估值针对性强。作为五家酒店，由于整体管理、综合管理、出租管理等管理模式和功能的多样性，以及各功能部分业务内容的不同，估价对象的收入来源也各不相同。
估价对象有客房及七八种配套功能。本案例对估价对象本身及周边类似用途的酒店进行了详细调查。内容包括客房(标准间、行政套房、豪华套房)、餐厅(中餐和西餐)、娱乐(保龄球、桑拿、网球、游泳、健身等)。)、商务办公(会议厅等。)、出租零件、停车场等。房间数量，租金标准，就餐上座率，娱乐消费水平，/其中，租赁物租赁部分内外租金水平差别不大。如有一定差异，应分别列出租赁内外各部分的情况并分别计算。这个例子主要是处理整个操作，也有几个出租。因此，将各种收入分别按功能进行计算，然后根据整个运营情况计算成本，确定整个酒店的净收入是合适的。
在计算营业成本时，根据酒店的特点，我们参考了酒店报表各栏所列项目。估价除正常的经营成本外，紧跟估价结果的价值内涵，不属于房地产本身价值的部分要从收入和成本中扣除，如商业设备和活动家具的价值(折旧费)、专业物业管理费等。，同时将不动产的折旧和摊销保留在净收益中。方法是正确的。
估价对象既有自营又有租赁，物业管理由专业公司统一管理，特点突出。评估中对酒店营业收入、其他收入和客房收入的比例、各种可变成本和营业收入的比例、固定成本的计算依据等进行了分析比较，净收入的比例符合一般规律。预测的现金流水平相当于目前可以达到的水平，没有做过度预测。谨慎确定案例中的收益率公式、收益期限和收益方法。
(3)成本法估价
案例中，成本法是根据再购买价格的成本构成逐项计算汇总，并考虑土地期限修正和建筑物综合折旧。在确定综合成新率时，建筑物按分类折旧确定，综合年限和实地观察比较可靠。有些鉴定报告有一个粗略的确定过程。
(4)扣除土地出让金的价值
如果估价对象的土地使用权类型为划拨，抵押价值不应包括土地出让金的价值(支付给政府的地价部分)。因此，在收益法和成本法评估中，从市场价值中扣除了应支付的部分土地价款(出让金)。
(五)评估结果的确定
评估结果及确定原因在案例中有详细说明。因为低收益法和高成本法，两种方法的差异在5%以内，属于合理范畴。酒店投资成本比较大，但经营困难，甚至亏损，所以评估结果合理。此外，考虑到抵押评估的谨慎性原则，对两种结果一视同仁，不简单偏向某一种方法也是合适的。【/br/】总之，本案例是对整个五家酒店的一个大型、功能复杂、经营形式多元化的抵押房地产进行市场价值评估。房地产估价报告是一份完整的、优秀的报告。但对大型酒店的评价还有很多问题需要研究，报告中的一些数据来源和分析的深度还有欠缺。