房地产估价案例与分析精讲班第52讲讲义

七。评估结果
以上两种评估方法得出的评估结果为:收益法计算的价格为69，547万元，成本法计算的价格为72，241万元。收益法和成本法从不同的市场角度进行评估，相互印证，使评估结果更加客观合理。收益法和成本法的结果相差在5%以内。因为五家酒店的特点，有可能收益法的结果低于成本法，所以两者都是合理的。因抵押评估，采用算术平均计算法进行处理。
69547×0.5+72241×0.5 = 70894(万元)
总价70894万元，单价14185元/㎡。根据估价目的，估价人员遵循独立、客观、公正的原则，依据国家估价规范、地方技术标准，在对估价对象进行实地调查、了解当地房地产市场、认真分析现有资料的基础上，采用收益法和成本法。经过认真计算，结合估价经验和对影响估价对象价格因素的分析，认为XX市某酒店房地产(建筑面积49，977.62平方米，划拨土地面积8，048.23平方米)于2002年12月1日的客观市场价值为70，894万元(大写:柒仟捌佰玖拾肆万元整)，约为14，185元/㎡(大写:壹万肆仟元整见表2-32。
估价结果表2-32
估价对象总价(万元)单价(元/平方米)
合计70894 14185
附件
附件一:估价对象位置图
附件二:国有土地使用合同复印件
附件三:国有土地使用证复印件
附件四:房屋所有权证复印件
附件五 附件六:委托方营业执照附件七:估价机构房地产估价资格证书
附件八:房地产估价师资格证书
[估价报告评价]
报告简要内容
本案例报告对位于XX级商务区的某五家涉外酒店的整体房地产进行了市场价格评估，为委托方以评估对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考。
该酒店总建筑面积为49977.62㎡，划拨土地面积为8048.23㎡；近400间客房；它于1991年8月投入运行。建筑地上9层，地下2层，檐高32.8m；主体建筑为混凝土框架剪力墙结构，四周为轻质砌体，外立面为白砖，仿古建筑形式；三层大厅室内广场约2500㎡，净高空21m。估价对象设施齐全，按功能分为客房、餐厅、娱乐中心、商店、娱乐室、会议厅及其他附属用房。
估价人员对估价对象进行了实地勘察和拍照，对其建筑物的使用情况和近年来的经营情况进行了详细的调查，并对周围地区类似等级的物业进行了调查。
通过对相关资料的分析，结合估价对象的特点，按照房地产估价规范的要求，选择合适的估价方法。因为估价对象是盈利性房地产，所以首先选择收益法作为一种估价方法，又因为五家酒店几乎没有买卖的情况，所以很难选择市场法，所以成本法是另一种方法，对估价对象作为抵押房地产的整体价值进行评估也是一种谨慎估价的体现。
最后，通过对两种方法估算结果的分析和综合，确定采用算术平均法得出最终的评估结果。即估价对象某酒店整体房地产在估价时点的客观市场价值(价格)为72，123万元，折合单位建筑面积价格为14，431元/㎡
[案例2-4]分析
本报告是根据规范要求，整体构成和内容较为完整的书面叙述式估价报告。评估机构和评估人员以评估报告的形式履行了对委托人的责任。抵押房地产的市场价值评估也有一定的特点。
1。致委托人函
致委托人函是估价机构法人正式向委托人提交估价报告的函件，具有一定的法律效力。这份报告基本上没有遗漏任何必要的事项，简明准确。特别是明确界定了评价对象的范围和内涵。这样才会对客户的委托估价给出一个简洁明了的答案。
2。估价的假设和限制
估价的假设和限制对估价对象的所有权、他项权利和估价结果的价值形成条件作了假设和限制。其中，抵押房地产评估的必要法律条件是有限的。