房地产估价案例与分析精讲班第31讲讲义

6.6.2剩余技术
剩余技术是在已知整个房地产的净收益、某一组成部分的价值和各组成部分的资本化率或报酬率的情况下，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知组成部分的净收益，计算出归属于另一组成部分的净收益，然后除以相应的资本化率或用相应的报酬率折现，得到房地产中未知组成部分的价值的方法。此外，整个房地产的价值可以通过将未知组件的价值与已知组件的价值相加来获得。剩余技术主要包括土地剩余技术和建筑剩余技术，以及自有资金剩余技术和抵押剩余技术。
6.6.2.1的土地剩余技术
土地剩余技术是土地和地上建筑物产生的收入。但如果可以用其他方法(如成本法)获得建筑物的价值，则可以用收益法的公式获得归属于建筑物的净收益，然后从土地和地上建筑物产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，获得归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或用土地收益率折现。
[例6—26]某房地产年净收入50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%。试着计算一下房地产的价值。
[解决方法]该房产价值计算如下:土地价值= (50-200× 12%)/10% = 260(万元)
该房产价值=土地价值+建筑价值= 260+200 = 460(万元)[/br比如城市商业区的土地，有时没有土地交易的参考实例，很难用市场法进行估价，成本法往往不适用。但是有大量的房屋出租和商业经营，可以用土地剩余技术进行估值。另外，当需要对有老建筑的土地进行评估时，虽然可以用市场法在假设老建筑不存在的情况下获得空的土地价值，但通常很难解决土地价值因附着老建筑而减少多少的问题。这时候如果利用土地剩余技术，是可以获得的。
6.6.2.2建筑剩余技术
建筑剩余技术是土地和地上建筑共同产生的收益。但是，如果土地的价值可以通过其他方法(如市场法)获得，则可以使用收益法公式获得归属于土地的净收益，然后从土地和地上建筑物产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，获得归属于建筑物的净收益，然后除以建筑物的资本化率或用建筑物的报酬率折现。
建筑剩余技术对于检查建筑相对于土地是过大还是过小非常有用。此外，它还可以用来衡量建筑物的折旧。建筑物的折旧计算方法是从建筑物的重新购买价格中减去剩余技术计算的建筑物价值。
6.6.2.3自有资本盈余技术
自有资本盈余技术是用已知的抵押贷款金额计算自有资本股权价值的盈余技术。是根据从市场上获得的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等。)计算每年的还本付息额，然后从净收益中扣除，得到自有资本权益的剩余收益，再除以自有资本的资本化率，得到自有资本的权益价值。
自有资金剩余技术对于特定抵押房地产的自有资金权益价值的测算特别有用。如果把抵押贷款金额加上自有资金的股权价值，也可以得到整个房产的价值。
6.6.2.4抵押盈余技术
抵押盈余技术是通过知道自有资金的多少来计算抵押贷款的金额或价值的盈余技术。它从净收益中减去自有资金资本化率下能满足自有资金的收益得到属于抵押贷款的收益，再除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。
抵押剩余技术假设投资者愿意投资于房地产的自有资金量已经确定，投资者需要从房地产中获得的自有资金资本化率也已经确定，而贷款额取决于可以作为抵押还款额的剩余现金流和抵押常数。
通常情况下，抵押贷款的剩余技术不适用于具有其他特定抵押的房地产的估价，因为剩余的现金流并不完全归投资者以自有资金所有，它必须首先偿还原抵押贷款的债务。
6.7收益法的总结与应用实例
收益法包括直接资本化法(包括收益乘数法)和报酬资本化法(即现金流量折现法)。名义净收益匹配名义收益率或资本化率，实际净收益匹配实际收益率或资本化率，税前净收益匹配税前收益率或资本化率，税后净收益匹配税后收益率或资本化率，自有资金净收益匹配自有资金收益率或资本化率，等等。
[例6—27]某酒店需要评估。据调查，这家旅馆有300个床位。平均每张床每天以50元的价格支付给客人，年平均入住率空为30%，酒店平均每月因公支出14万元。当地同档次酒店一般床位价格为每天每床45元，年均入住率空20%，正常营业的月总支出平均占月总收入的30%；这类房地产的资本化率为10%。用给定的数据试着计算一下酒店的价值。
[解决方法]这个问题主要围绕实际收入和客观收入的区分问题，以及在什么情况下应该使用什么样的收入进行估价:在估价中，除了受租赁限制的以外，应该使用客观收入。在明确这个问题的基础上，酒店的价值计算如下:年有效毛收入= 300× 45× 365× (1-20%) = 394.20(万元)
年营业费用= 394.2× 30% = 118.26(万元)
年净收入= 394。2001年底至2004年底，净收入分别为83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底至2007年底的净收入分别为94万元、93万元和96万元，2008年底起的年净收入将稳定在95万元。这种房地产的回报率是9%。试着用上面的数据来计算2004年末房地产的收入价格。
[解决方法]这个问题主要是关于区分过去收益和未来收益:价格从估值的角度来看是未来净收益的现值之和。在弄清楚这个问题的基础上，该房产2004年末的收益价格计算如下:(略)
Al = 94(万元)
A2 = 93(万元)
A3 = 96(万元)
A = 95(万元)[将上述数字代入公式，可以计算出:V = 1029.92(万元)
[例6—29]六年 甲方提供土地1000平方米，使用年限50年，乙方投资300万元建设房屋，建筑面积3000平方米。 房屋建设期为2年。竣工后，l000m2建筑面积归甲方所有，2000m2建筑面积由乙方使用20年。到期后无偿归甲方所有。现在B打算买下使用年限到期后的剩余年限，A也愿意卖掉。但双方都不确定价格，有争议，就咨询专业的房地产评估机构进行鉴定。
[解决方案]本题估价对象为28年土地使用权(土地使用50年，建设20年，建设2年，未来16年后剩余28年(B整个使用年限为20年，扣除使用4年，剩余16年)和房屋所有权在今天的价值。估值思路之一是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中有两种方法:一种是先计算未来44年的净收益现值和未来16年的净收益现值之和，然后相减。二是直接计算未来16年后28年净收入的现值之和。估值的第二个思路是用市场的方法，找出市场上类似房产的44年价值和16年价值，然后找出差价。
下面是收益法的第一种方法。
据调查，目前此类房屋建筑面积每平方米月平均租金为80元，出租率为85%。年度运营费用约占年度有效毛租金收入的35%，回报率为10%。
(1)求未来44年净收入的现值之和:年净收入= 80× 2000× 85 %× (1-35% )× 12 = 106.08(万元)
V44 = a/y [1-1/(1) (2)求未来16年净收入的现值之和:v 16 = a/y[1-1/(1+y)n]= 106.08/n