房地产估价案例与分析精讲班第29讲讲义

6.5直接资本化法
6.5.1直接资本化法概述
6.5.1.1直接资本化法的概念和基本公式
直接资本化法是将评估对象未来某一年度的一定收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数，转换为价值的方法。
未来年度的某种收入通常在未来的第一年采用，其类型包括总租金、潜在总收入、有效总收入、净收入等。
资本化率(C9资本化率，R)是房地产某一年收入与其价格的比值，即资本化率=年收入/价格。常用的公式如下:y-房地产价值用y-noi/v表示；NOI——未来第一年的房地产净收入；r-资本化率。
收入乘数是房产价格除以其年收入的倍数，即收入乘数=价格/年收入。收益乘数法将年收入转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收入×收益乘数。6.5.1.2的几种收入乘数方法对应不同种类的年收入，收入乘数具体包括grossrentmultiplier(毛租金乘数，GRM)，potentialgrosslncomepilyer(PGIM)，effectivegrossincomemultiplier(EGIM)和netincomemultiplier (NIM)。相应地，收入乘数法包括总租金乘数法、潜在总收入乘数法、有效总收入乘数法和净收入乘数法。
(1)毛租金乘数法
毛租金乘数法是将估价对象下一年度或下一月份的毛租金，通过相应的毛租金乘数换算成价值的方法，即房地产价值=毛租金×毛租金乘数。总租金乘数是房地产在市场上的价格除以其总租金的倍数，即总租金乘数=价格/总租金。毛租金乘数也是常说的。月租金换算成价值时，应采用月租金与价格关系得出的毛租金乘数；年租金换算成价值时，应采用由年租金与价格的关系得到的毛租金乘数。
毛租金乘数法具有以下优点:①方便、容易获得市场上的房地产价格和租金信息；②在同一个市场中，类似房地产的租金和价格同时受到相同市场力量的影响，所以总租金乘数是一个相对客观的值；③避免多级计算可能造成的各种误差的积累。毛租金乘数法的缺点是:①忽略了不动产租金以外的收入；②忽略不同楼盘的空购买率和运营成本的差异。
使用毛租金乘数法:这种方法一般用于土地或出租房屋(尤其是公寓)的估价。但由于其计算方法较为粗糙，常被作为市场法或其他收益法的一部分使用。
(2)潜在总收入乘数法
潜在总收入乘数法是将估价对象在某一年的潜在总收入用潜在总收入乘数换算成价值的方法，即V = PGI× PGIM潜在总收入乘数是房地产在市场上的价格除以其年潜在总收入的倍数，即PGIM=V/PGI与总租金乘数法相比，一般来说，这种方法比较粗糙，适用于估价对象资料不足或精度要求不高的估价。
(3)有效总收入乘数法
有效总收入乘数法是用有效总收入乘数将估价对象某一年度的有效总收入换算成价值的方法，即:V = egi× egim有效总收入乘数是房地产价格除以其年度有效总收入的倍数，即:EGIM=V/EGI有效总收入乘数法的优点是不仅考虑了房地产因此 当估价对象的空购买率与可比房地产存在较大差异，且这种差异预计将持续时，使用有效总收入乘数比潜在总收入乘数更为合适。 因为投资者在估算房产价值时会考虑空购买率的差异。这种方法的缺点是没有考虑到运营费用的差异，所以只用于粗略估值。
(4)净收益乘数法
净收益乘数法是用净收益乘数将估价对象某一年度的净收益转化为价值的方法，即V = noi× NIM净收益乘数是房地产价格除以其年度净收益的倍数，即NIM=V/NOI净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。
由于净收益乘数和资本化率是倒数关系，所以很少直接使用净收益乘数法，而是用资本化率将净收益转化为价值的形式，即V=N0I/R 6.5.2资本化率和收益乘数可以用市场抽取法计算， 以及估价对象的净收益流量模型(包括净收益和收益年限的变化)综合资本化率(Ro)也可以通过净收益率(NIR)与有效总收益乘数(EGIM)的比值、资本化率与收益率的关系(见后面“资本化率与收益率的区别和关系”)和投资组合技术(见本章第6节)计算得出。
净收益与有效总收益乘数之比计算综合资本化率的公式为:Ro=NIR/EGIM。因为nir = 1-oer，ro = (1-oer)/egim。上式的来源是:因为Ro=NOI/V，用上式右边的分子和分母同时除以有效总收入(EGl)得到:Ro=NIR/EGIM。如果可比实例与估价对象的净收益流量模型相同，则可利用估价对象的净收益率或营业费用率和可比实例的有效总收益乘数计算估价对象的综合资本化率。
6.5.3资本化率和收益率的区别和关系
资本化率(R)和收益率(Y)是将房地产的净收益转化为价值的比率，但两者差别很大。直接资本化法采用资本化率，即直接将房地产净收益转化为价值的比率；收益资本化法采用的收益率，是将房地产的净收益折算成价值的比率。资本化率是房地产在某一年的净收入与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收入除以价值计算)。它只表示从净收入到价值的比率，但没有明确表示盈利能力；收益率是用来除以一系列未来净收益得到未来净收益现值的比率。
在补偿资本化法中，如果净收益流动模式不同，具体计算公式也会不同。例如，当净收益每年不变且持续无限年时，报酬资本化法的公式为:V=A/Y且资本化率不区分净收益流动模式。在所有情况下，未来一年的净收入与价值的比率(A/Y)就是资本化率。
可见，收益率和净收益本身的变化与获得净收益的期限长短没有直接关系；资本化率直接关系到净收益本身的变化，以及获得净收益的持续时间。
[例6-22]房地产的未来净收益流量见表6-4。假设回报率为10%，试求其资本化率。
[解决方法]先找到房产的价值。该房地产的价值是其未来年度净收入的现值之和。计算结果见表6-5。房地产未来净收益的现值见表6-5
。这个不动产的价值计算出来之后，它的资本化率就是下一个第一年的净收入与价值的比值，即R = 5000/57447.17 = 8.70%。
例6—22由于净收益流量变化不规则，资本化率与收益率之间没有明显的严格数学关系。