房地产估价案例与分析精讲班第6讲讲义

4.2房地产估价报告的构成要素
经过多年的估价实践，房地产估价报告已经成为一种比较规范的文件，《规范》对估价报告应包含的内容作出了概括性的规定。所有应该记录的项目，在鉴定报告中都是必不可少的，否则，鉴定报告不仅不完整，更重要的是失去了效力。
根据本规范第8.0.2条，估价报告应包括以下部分:
(1)封面；
(2)目录；考试(www。Examda)。Com)
(3)给客户的信；
(4)鉴定人陈述；
(五)估值的假设和限制；
(6)评估结果报告；
(7)评估技术报告；
(8)附件。
除附图、照片、相关证明及与本次评估有关的其他技术文件外，其他部分构成评估报告写作的有机整体。
4.2.1封面
房地产估价报告封面除估价项目名称外，一般应包括委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期和估价报告编号。这里的封面是指估价报告的首页。对于评估机构为提升自身企业形象而设计评估报告的包装，印刷精美的封面不在此讨论范围。
4.2.1.1估价物品
封面上估价物品的全称要写清楚。重要的是要突出估价对象的位置和房产名称。例如，在本章的情况下，“不。XX市XX区XX广场x号”为估价对象所在地，“XX大厦”为估价对象的物业名称。该名称是估价对象在估价时点使用的名称，也是本估价报告中使用的名称。需要注意的是，有些楼盘在不同时期可能会有不同的物业名称，尤其是一些在建项目，项目完工后物业可能会更名。因此，对于一些建成时间较长的建筑物，除了估价时的房产名称外，日历上可能还有其他称谓，可以在估价报告的实物状况分析中简单介绍。
4.2.1.2客户
封面上的客户只需准确陈述全名即可。比如“XX大厦酒店有限公司”就是本章中客户的全称。如果评估是由个人委托的，应说明委托人的姓名。
4.2.1.3估价机构
封面上的估价机构与委托人对应，估价机构全称可以写准确。比如“XX房地产估价公司”就是本章中估价机构的全称。
4.2.1.4评价人
封面上写的评价人主要是指参与本次评价的项目负责人或主要评价人。
4.2.1.5估价作业日期
封面上的估价作业日期是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托之日至估价报告完成之日。需要注意的是，封面上的评估日期应与评估结果报告中的评估日期一致。
4.2.1.6评估报告编号
评估报告编号封面上是报告编号。本估价报告在本估价机构。在封面上写上评估报告的编号，以供参考和评估报告的档案管理。
4.2.2目录
在编制评估报告目录时，应注意与以下报告的内容相匹配，特别是相应评估报告的页码要准确。
4.2.3给委托人的信
在给委托人的信中，收件人应当写明委托人的全名。函件正文主要说明评估对象、评估目的、评估时间和评估结果。给房地产评估机构发函做这个评估，要机构全称。一般来说，信的日期是报告的完成日期，即评估工作的结束日期。
4。2.4鉴定人声明
根据本准则第8.0.6条规定，鉴定人声明应当包括以下内容:
(1)鉴定人在鉴定报告中陈述的事实真实、准确。
(2)估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经陈述的假设和限制的限制。
(3)估价人员与估价对象无(或声明)利害关系，与当事人无(或声明)个人利害关系或偏见。
(4)估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
(5)估价人员已(或未)对估价对象进行实地勘察，应列出已对估价对象进行实地勘察的估价人员姓名。
(6)无人对评估报告提供过重要的专业帮助(如有例外，应写明提供重要专业帮助的人员姓名)。
(7)其他需要押韵说明的事项。
4.2.5评估的假设和限制
根据本准则附录A.0.5，在评估的假设和限制中，应说明本次评估的假设和限制(如本章写作案例中的“估值假设和限制”)；未经调查确认或无法调查数据，评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能产生的影响；以及本评估报告中使用的限制条件。
4.2.6评估结果报告
根据《规范》附录A.0.6，评估结果报告应记载以下事项:
(1)标题；(2)委托人；(三)评估机构；(4)估价对象，(5)估价目的；(6)估值时间点；(7)价值的定义；(八)估价依据；(九)估值原则；(10)估价方法；(十一)评估结果；(十二)评估师；(13)评估运行期；(14)评估报告申请有效期。
4.2.6.1标题
评估结果报告的标题应完整陈述。即应说明哪个评估项目的评估结果报告。由于评估结果报告是评估机构向委托方提供的“评估产品”中最重要的部分，报告编号一般应在标题下方，并与封面上的报告编号一致。