房地产估价案例与分析精讲班第21讲讲义

(3)经济折旧的计算方法
经济折旧通常在估价时点是不可修复的。第一，要区分是暂时的还是永久的。然后根据租金损失的不同时期，采用租金损失资本化法，计算出未来各年租金损失的现值之和作为折旧额。
5.5.3计算建筑物折旧应注意的问题
5.5.3.1估价中折旧与会计中折旧的区别
计算建筑物折旧时应注意估价中折旧与会计中折旧的区别。估值折旧侧重于市值的真实减值。科学地说，不是“贬值”，而是“降价调整”。会计折旧侧重于分配、补偿或恢复原值。在会计上，C是资产的原值，最初购买，不随时间变化；估值方面，C是重新购建价，处于估值点。不同的估值点，C的值可能不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差额称为资产的账面价值，不需要与资产的市场价值一致；在估值方面，回购价格与总折旧的差额视为资产的实际价值，该价值必须与资产的市场价值一致。经常会出现这种情况:有些不动产的折旧在会计账目上虽然已经全额支付或即将全额支付，但评估结果显示其仍然具有较大的现值；然而，对于一些房地产，虽然会计账目中的折旧尚未全额支付或远未全额支付，但评估结果显示其现值很少。
但是，在房地产评估中，并不是所有的建筑物折旧问题都是评估中的折旧。比如收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊销费(土地购置费摊销)，就属于会计折旧。
5.5.3.2土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
计算建筑物折旧时应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，由于土地使用权有限，建筑物的经济寿命可能与土地使用寿命不一致。因此，当用于计算建筑物折旧的经济年限满足以下条件时，处理如下:
(1)建筑物经济年限早于土地使用年限结束的，应当按照建筑物经济年限计算建筑物折旧。
(2)建筑物的经济年限晚于土地使用年限的，按照建筑物的实际年限加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。
5.6成本法应用涉及的相关规定(略)
5.7成本法的概述与应用
总结上述成本法的内容，我们可以知道，成本法的典型估价对象是现有土地和建筑物组合而成的房地产(即现有房屋)，其价值为土地价值加上建筑物的重购价减去建筑物的折旧。其中，土地价值可采用市场法、成本法和基准地价修正法获取。建筑物的回购价格分为重置价格和重建价格，根据建筑物的重要性选择。获得的方法有单位比较法、分部法、数量测量法和指数调整法等。建筑物的折旧包括材料折旧、功能折旧和经济折旧，计算方法有寿命法、市场提取法和分解法。