房地产估价案例与分析精讲班第27讲讲义

实际收入和客观收入在6.3.4.2
房地产的收入可以分为实际收入和客观收入。实际收益是目前情况下实际获得的收益，一般来说不能直接用于估值。因为具体经营者的管理能力对实际收益的影响很大，如果把实际收益资本化，就会得到不切实际的结果。比如城市里有一块空土地，目前没有使用，实际收益为零甚至为负(因为要交各种税费)，但这并不代表这块空土地不值钱。如果企业占用了一块交通便利的不动产，但由于经营不善，收入减去费用的结果可能是负数，这并不意味着该不动产不值钱。相反，比如一个交通不便，环境差的酒店，但是有特殊关系可以指定一些会议和活动在酒店举行，因此可以获得较高的收入，但这并不意味着酒店有较高的价值。
客观收入是指在实际收入中排除特殊和偶然因素后所能获得的一般正常收入。一般来说，只有这个收益才能作为估值的依据。因此，评估中使用的潜在总收入、有效总收入、营业费用或净收入应采用正常、客观的数据，受租赁限制的除外。因此，除了租赁的限制外，在利用估价对象本身的数据直接计算出潜在总收入、有效总收入、营业费用或净收入后，还应与正常情况下类似房地产的潜在总收入、有效总收入、营业费用或净收入进行比较。与正常客观条件不符的，要适当纠正，使之正常客观。
有租赁限制的，租赁期限内的租金为租约约定的租金(简称租赁租金，也称实际租金)，租赁期限外的租金为正常客观的市场租金。所以租赁租金是高于还是低于市场租金，都会影响房产的价值。从投资的角度来看，当租赁租金高于市场租金时，房地产的价值会更高；相反，当租赁租金低于市场租金时，房地产的价值就会更低。当租赁租金与市场租金相差较大时，更容易违约，这也影响了房地产的价值。
收益法的一种变体是“成本节约法”。这种方法可用于评估不产生收入的股权或资产的价值，但可以帮助所有者避免可能的成本。这种方法的本质是某项股权或资产的价值等于其未来有效期内可节约成本的现值。承租人权益的价值评估就是这种方法的典型例子。承租人权益的价值等于剩余租赁期内租赁租金与同期市场租金的差额的贴现现值。如果租赁租金低于市场租金，承租人的股权是有价值的；相反，如果租赁租金高于市场租金，承租人的权益为负。
同一房地产，有租赁价值、无租赁价值、承租方权益价值之间的关系为:有租赁价值=无租赁价值-承租方权益价值【例6-19】商铺土地使用年限为40年，自2000年10月1日起算。商店有两层，每层可出租面积为200平方米。首层于2001年10月1日出租，租期5年。可出租面积月租金180元/平方米，每年不变。第二层暂定为空。同类商场一层和二层正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，经营费用率为25%。这种房地产的回报率是9%。试测算该商场2004年10月1日以租赁方式出售时的正常价格。
[解决方案]商场2004年10月1日以租赁方式出售时的正常价格计算如下:(1)商铺一层价格的计算:租期内年净收入= 200× 180× (1-25% )× 12 = 32.40(万元)
租期外年净收入。V = 375.69(万元)
(2)商铺二层价格的计算:年净收入= 200× 120× (1-25% )× 12 = 21.60(万元)
V = 229.21(万元)[/[例6-20]某公司三年前与某写字楼业主签订租赁合同，租用面积500m2，约定租期10年。月租金固定为75元/平方米。目前市场同类写字楼月租100元/平方米。假设贴现率为10%，尝试计算当前承租人的股权价值。
[解决方法]用以下公式计算当前承租人的股权价值:A = (100-75) × 500× 12 = 15万元
Y = 10% n = 10-3 = 7(年)
所以，v在计算估价对象的净收益时， 应根据估价对象过去和现在的净收益变化情况以及未来收益的年份，确定估价对象未来各期的净收益，判断未来净收益流量属于以下哪种类型，从而选择相应的报酬资本化法公式进行计算:①每年基本固定； ②每年增加或减少固定的数量；③每年以固定的速度递增或递减；④其他有规律变化的情况。
实际估值中最常用每年净收益不变的公式，计算净收益A的方法有以下几种:(1)“过去数据简单算术平均法”。是通过调查得出估价对象过去几年(如过去三五年)的净收益，然后将其简单算术平均作为A.(2)“未来数据简单算术平均法”。它通过调查预测评估对象未来几年(如未来三五年)的净收益，然后取其简单算术平均值作为A.(3)“未来数据资本化公式法”。它通过调查预测估价对象未来几年(如三年或五年)的净收益，然后用报酬资本化法公式演变而来的下列等式(略)计算A(可视为加权算术平均):收益法采用的净收益应为估价对象未来的净收益，而不是历史净收益或当前净收益。所以以上三种方法中，第三种最合理，其次是第二种。
[例6-21]某房地产的收益期为40年。判断其未来的净收入每年基本固定。通过预测可知，其未来四年的净收入分别为25万元、26万元、24万元、25万元，回报率为10%。试着找出房地产的收入价格。
[解决方法]房地产的收益价格计算如下:(略)
6.3.6收益期的确定
收益期是估价对象从估价时点到未来可获得的年限。收益应根据估价对象的不同，以房地产的自然寿命、法律规定(如土地使用权的法定寿命)、合同约定(如租赁合同规定的租赁期限)为基础，结合房地产的剩余经济寿命来确定。
一般情况下，估价对象的收益期为其剩余经济寿命，其中土地为剩余使用寿命。对个别土地和建筑物的估价，应根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济年限确定收益年限，并选择相应的有限收益年限公式进行计算。
对于土地建筑综合体估价对象，如果建筑物的经济寿命晚于或止于土地使用寿命，则应根据土地的剩余使用寿命确定收益寿命，并选择相应的有限收益寿命公式进行计算。如果建筑物的经济年限早于土地使用年限结束，可根据建筑物的剩余经济年限确定收益年限，并选择相应的限定收益年限公式进行计算，再加上建筑物经济年限结束后剩余年限在估价时点的土地使用权价值。