考试辅导：地段是房地产价值主导

“房子”是指一个住宅区或建筑本身的产品特征，如花园、会所、层高、户型、装修等。从营销的角度来看，产品同质化和易复制性使得产品本身的差异性难以凸显，甚至很快淹没在似曾相识的感觉中。而产品是车主最终得到的基本内容。因此，在房地产的营销过程中，必须准确有效地说明产品特性，但同时也不能以此作为营销诉求的基本吸引力，因为质量相近的房子很多(至少消费者的感知是这样的)。
“土地”是房产的核心价值，不算土地。房子和手机没有本质区别。“地”的区别比“房”的区别更容易识别。
“物业”是指初始资产的所有者，即开发商。这种差异是独特的，也是最容易识别的。
回弹力决定产品价值
产品价值不仅在于房子本身，还在于地段和品牌。市区内的贵重房产具有良好的投资价值和较高的保值能力。房地产形势好的时候，市区市场和郊区市场会升值；世道不好的时候，郊区市场的跌幅会比市区市场大很多。以香港特区为例。房地产形势好的时候，元朗的房子能涨到2万元/平方英尺；但是，当房地产在走下坡路的时候，跌到2000元/平方英尺，而港岛的房价，无论市场如何萧条，都可以保持在8000元/平方英尺以上。
简而言之，城市地区的高价值房产的价格大部分时间都在上涨。当市场好的时候，它的增加；当市场不景气时，它的弹性。
房地产郊区化是方向，但不是主流。
房地产郊区化缺乏房地产的核心价值。房地产郊区化只是部分人在不同人生阶段可能的经历。享受生活，人们选择住在郊区；成就，人必近城。郊区抗摔能力不强，郊区生活成本高。同时，中国人口密度高，私家车不普及，城市道路承载能力有限，交通问题会成为瓶颈。以香港为例。发展良好的新市镇总是在市区附近。
地段价值在“地产”的核心内涵中占据着绝对强势的地位。房地产郊区化只是短期趋势。市区的贵重房产具有良好的投资价值，始终占据主导地位。