房地产估价案例与分析第七讲收益法（上）

一、小结:
收益法的基本原理和报酬资本化法的公式。
重点难点:
熟悉收益法的基本原理，掌握报酬资本化法的公式。
二。内容说明:

6.1收益法的基本原则

6.1.1收益法的概念
收益法又称收益还原法、收益还原法，是一种对估价对象未来的收益进行预测，然后将其转化为价值，从而获得估价对象客观合理的价格或价值的方法。收益法的实质是根据房地产的预期收益能力来寻求估价对象的价值。
收益法根据未来预期收益转化为价值的方式即资本化方法的不同，可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来一年的预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数，转换成价值的方法。其中，将未来某一年的预期收益通过适当的收益乘数转换为价值的方法称为收益乘数法。报酬资本化法，即现金流量折现法，是一种将房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和的方法，具体来说就是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选择一个合适的报酬率(折现率)，换算到估价时点并累加，从而得出估价对象客观合理的价格或价值。
收益法的雏形是早期购买法，它用若干年(或若干倍)的年地租(或年收入)来表示土地的价值，即:
地价=年地租×购买年
例如，威廉·佩蒂在《论税收》中写道:“在爱尔兰，土地的价值只相当于六至七年。后来有了地租资本化法，即
地价=地租/利率
并被用来解释早购买年法只是地租资本化法的另一种表现形式——购买年是利率的倒数。比如马克思说，“在英国，土地的购买价格是按年收入的数倍计算的，这不过是地租资本化的另一种表现形式。“然后是直接资本化法(价格=年收入÷资本化率)及其变体收益乘数法(价格=年收入x收益乘数)。后来出现了报酬资本化的方法。
先用报酬资本化法解释收益法。虽然从历史上看，先有直接资本化法后有报酬资本化法，但理解了报酬资本化法就不难理解直接资本化法，就像理解了地租资本化法就不难理解早置年法一样。本章第五节将介绍直接资本化法。
6.1.2收益法的理论基础
收益法是以期望原理为基础的。预期原则表明，决定房地产现值的不是过去的因素，而是未来的因素。具体而言，房地产的当前价值通常不是基于其历史价格、开发和建设成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益或满足感和乐趣的预期。历史的作用是推断未来的趋势和情况，解释未来预期的合理性。也就是说，从理论上讲，虽然一个房地产的过去收益与其价值无关，但其过去收益往往是未来收益的良好预示，除非外部条件的异常变化使得过去的趋势无法继续发展。【/br/】首先，收益法的基本思路大致可以表述为:由于房地产的寿命较长，被占用的收益性房地产不仅现在可以获得收益，而且还期望未来继续获得收益。因此，购买盈利性房地产可以视为一种投资:投资者购买盈利性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产的未来收益，用现在的一笔钱换取未来的一系列资金。这样对于投资者来说，就和把资金存在
银行获取利息以获得购买房产的收益是一样的。于是，一个房产的价格就相当于这样一笔钱，而这笔钱如果存在银行，也会带来与房产所产生的收益相等的收益。形象地说，如果
某笔资金x利率=房地产的净收入
，那么这笔资金就是该房地产的价格。把上面的等式改一下得到:
房产价格=房产净收入/利率
比如某人拥有的房产，每年可以产生2万元的净收入，同时这个人在银行有40万元存款，年利率为5%，每年可以得到与这个房产产生的净收入相等的利息。对于这个人来说，这套房产相当于40万，也就是值40万。
上述收益法的基本思想是一种简单、简洁、易懂的表述，严格来说不够确切。下一节我们会看到，是在每年净收入和收益率不变，赚取收益的期限无限，赚取房地产收益的风险与赚取银行存款利息的风险相同的条件下的收益法情况。如果每年的净收入不是一个固定的数额，比如不总是2万元，有时2万元，有时1.8万元，那么就很难把它等同于一个固定的金额(这里是40万元)和一个
固定的利率(这里是5%)；如果利率也是变化的，比如有时5%，有时8%，那么就更不能简单地把这40万元说成是房产的价格了；如果考虑到获得收益的期限是有限的情况(比如土地是通过有偿出让取得的有限期限的使用权；或者因为其他原因，获得收益的期限是有限的，比如一个房产预计30年后会被淹没或者沙化)，问题就比较复杂了。因为在银行存一笔钱获得的利息
理论上是未来无限年都可以得到的(不包括银行倒闭)。另外，为什么收益法中的收益率要等同于银行的利率，而不能等同于其他可能获得更高利息(收益率)的资本的利率(收益率)？我们将在下面的内容中讨论。收益法中的收益率相当于某个银行利率也是一个特例。
考虑到上述情况，我们现在把收益法的普遍适用原则表述如下:如果把估价时点看作是现在的时间，那么现在购买一个有一定收益期的房地产，就表明其未来收益期内可以持续获得净收益。如果一笔现有资金能等于未来某一时期净收益的现值之和，这笔资金就是房地产的价格。
现代收益法是基于资金具有时间价值的思想。货币的时间价值，也称货币的时间价值，是指现在的货币比未来同等金额的货币具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱值钱。俗话说“多不如现”，就是这种观念的体现。要证明资金的时间价值，你可以问任何人:“你今天借我1000元，一年后我还你1000元。你愿意吗？”如果他回答“不是”，那么明年的1000元不等于今天的
1000元。如果他愿意接受的最低还款是l100元，那么明年的1100元就相当于今天的1000元。在这种情况下，资金的时间价值按每年10%计算。用资金时间价值的概念，盈利性房地产的价值是其未来净收益的现值之和，主要取决于以下三个因素:①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产价值越高，反之亦然；②净收入的可靠性——净收入越可靠，房地产价值越高，反之亦然；③净收益期长度——净收益期越长，房地产价值越高，反之亦然。
6.1.3收益法的适用对象和条件
收益法适用于有收益或潜在收益的房地产，如办公楼、房屋(公寓)、商店、宾馆、饭店、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(出租)、仓库(出租)、农业用地等。不限于估价对象本身现在是否有收入，只要估价对象所属的房地产有获得收入的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空休闲公寓。虽然目前没有实际收入，但有潜在收入。所以可以假设是租出去的，用这种方法评估，就是净收入或者收入、费用等。先用类似市场法的方法计算出估价对象的年平均收益，再用收益法进行估价。但收益法大多不适用于政府办公楼、学校、公园等公共和公共财产的估价。
收益法的适用条件是房地产的收益和风险能够准确量化。
6.1.4收益法的操作步骤
一般情况下，使用收益法评估分为以下四个步骤:①收集和核实与估价对象未来预期收益有关的数据，如估价对象及其类似房地产的收入和费用数据；②预测估价对象的未来收入(如净收入)；③计算收益率或资本化率和收益乘数；④选择适当的收益法公式计算收益价格。