房地产评估现状：灰色地带与暗箱交易

“昨天，我们刚刚拒绝了一项业务。这是一项关于抵押评估的业务。”8月16日，首佳房地产评估有限公司副总经理聂延军平静地描述了一笔为期一年的贷款评估业务。

按照聂延军的说法，做这个生意并不难。银行和开发商的意思是只需要签和去年一样的评估报告。“但我们认为去年的评估结果和今年的实际情况有差距。虽然银行的贷款部门原则上同意，但是审计部门不一定会通过，会影响公司的信誉。”聂延军说。

这也是目前国内房地产评估机构经常面临的问题。

目前银行抵押评估程序一般是由银行指定的评估公司对抵押的房屋进行评估。评估程序本来是银行为了控制风险而设置的，但实际上评估程序只是履行抵押贷款程序。评估报告的内容对银行没有太大的参考价值。然而，这一程序的实施可以为国内房地产评估机构带来巨额利润。

国内的房地产贷款评估业务，从某种意义上来说，就是银行决定了评估公司的业务量。一些评估机构为了进入银行的备选评估机构名单，不得不采取一些不规范的操作方法。因为银行名单中不止一家评估公司，所以一些评估机构通常会“宣传”银行的相关人士，以获得相对更多的业务。

“就算我们不做，也肯定会有其他公司来做。”聂延军说。

目前，一些房地产评估公司的暗箱操作已成为社会批评的焦点。而从业者又面临着怎样的处境？

“土地的一级开发、房产的转让和出租、抵押和典当的申请、房产税的征收、房产损害赔偿、企业的相关经济行为、拆迁过程都涉及评估，这是我们业务的主要方向。”北京隆泰房地产评估有限公司董事长邓峰告诉记者。

评估中常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法、基准地价修正法、路线价格法、房地产价格指数调整法等。不仅需要鉴定人员进行现场勘查，最重要的是形成完整的鉴定报告。

房地产评估行业作为一个以房地产价格经济评估为主要内容的行业，主要用于保护房地产交易各方的权益。有专家说，房地产评估行业在房地产市场中扮演着“经济警察”的角色。没有它，房地产市场必然失去公平，而缺乏公平的市场也不会有稳定的经济秩序。

我国房地产评估行业的发展始于近几年，但市场化程度与国外相比仍较低，行政色彩明显。mainland China房地产评估机构产权制度改革始于2000年5月，并要求在当年年底完成。而原来的房地产评估机构大多隶属于政府部门，民营化的积极性并不强烈。机构的评估师长期过着“无忧无虑”的生活，相当一部分被迫实行产权私有化。虽然评估机构在法律上已经脱钩，但在经济上、情感上、行政上，仍然与原机构有着千丝万缕的联系。于是，一些背景深厚的鉴定机构获得了更多的业务。

2004年，随着《行政许可法》的实施，房地产估价师和房地产资格认证业务被列入国家行政许可范围，从根本上确立了评估行政许可制度。随后，建立了法律体系和技术标准，如《房地产估价规范》、《拆迁估价导则和指南》等法律法规。国内房地产评估行业从法律角度基本确立了法律地位和行业标准。2005年12月1日开始实施的《房地产估价机构管理办法》使估价业务的发展逐步成熟。

随着评估行业的发展，评估人员的数量呈几何级增长，从1994年的243人，到现在的2 ~ 3万人。目前有2000 ~ 3000家鉴定机构，竞争激烈。在北京，有90家左右的房地产评估公司，如首佳房地产评估有限公司，年业务规模在4000万左右，龙泰房地产评估有限公司在1500万左右。

“刚入行的评估师月薪在3000元左右，人才缺口还是有的。优秀的评估师还是供不应求。”聂延军说。