全国房地产估价师执业资格考试笔记2

四。评估目的(核心)
1。不同的评估目的适用不同的法律法规。①市场准入；②条件限制(出让年限、拍卖、竞价
条件、二次抵押等)。);③明确价格(拆迁价格、基准地价)
2。用途不同影响价格内涵(底价、现房价、交换价)
3。不同用途影响评估对象(保险不含土地，改制不含基建费用)
4。目的决定价格形成。是由价格内涵决定的；5.目的决定了形成相应市场条件的时间和价格；
6。目的决定了评估假设和影响方法的选择。7.目的影响技术路线。
五、房地产价值的形成和分配规律
1。法律、法规和政策(市场准入、限制性条件、价格法规和规划限制)；
2。产权原则的确定(适用住房、划拨土地、是否共有、是否抵押)
3。客观性原则(费用、成本、收益要客观)
4。租赁房地产的转让价格；5.特殊交易(税收转移、相邻地块)
7。如果百年老店(如同仁堂)整体转让用剩余法和收益法计算，结果包含商誉价值，要扣除。
扣除不动产以外的资产出资；8.房地匹配。六。数据收集。信息反映价格的影响因素，哪些因素对价格有影响，应该收集哪些信息(影响的程度、方向、关系都不一样，要有针对性)
1。一般情况:
(1)项目相关情况:①评估目的(委托方提供)；②委托方的基本情况(法人、地址、联系电话)；
③项目的相关文件。
(2)估价时点房地产市场信息:①一般；②区域性；③该类房地产信息(商业、
特殊物业)
(3)估价对象现状信息:土地、房屋的位置、面积、权利……
(4)估价对象所处区域情况信息:①交通。②环境。③繁荣。(5)相关法律法规和政策。
2。不同估价方法需要收集的主要信息(第四章P191)
(1)市场比较法:①交易实例及实例的房地产情况。②不同交易情况下的价格差异信息。③房地产价格
格指数和汇率信息。(4)房地产现状校正的相关技术资料。
(2)成本法:①征地成本信息。②土地开发和住房建设信息。③管理费用信息
。④利率、利润率、税费等标准信息。⑤
建筑物的新旧程度和重新购买价格的信息。⑥建筑物折旧信息。
(3)收益法:①被评估房地产或类似房地产的营业收入或租赁收入信息。②被评估房地产和
类房地产的经营费用信息。③折旧、剩余收益年限等信息。④资本化率信息。
(4)假设开发法:①同类房地产市场竞争现状及未来趋势。②类似房地产市场销售价格。③类似
项目的开发周期和费用。④类似项目的开发利润或收入信息。⑤折现率确定的相关信息。
七、评估报告
(1)阅读报告:1。先了解评估的基本项目。2.理解价值的定义。3.了解方法和技术思路。4.看到评估依据
不完整，假设限制和特别说明。5.计算过程。6.考核结果
(二)错误类型
1。不完整。①缺乏有效性、价格内涵、资质等。；②假设约束；③评估依据、基准地价及评估人员现场调查情况
；④估值结果。
2。非标。①术语不规范；(2)表达不规范(带有感情色彩和歧义，如果可能)；③错别字。
3。不足。(1)价值选择依据不足(数据来源和资本化率)；(2)推理解释不足。①时间修正没有
说明市场形势分析。②未说明比较准价的原因。例如加权和平均。③每种方法最终综合值的理论基础
。