全国房地产估价师执业资格考试笔记11

动词 （verb的缩写）基准地价修正法:是建立基准地价的过程。基准地价的价格内涵是什么？是作业吗？分配？生地？地黄
第五部分不同估价目的下的估价:(基本制度与政策，案例分析)
不同估价目的的房地产估价需要考虑的最重要的问题之一是确定估价标准，而不是选择估价方法。
一、土地使用权转让价格评估(规定P31-35)
一、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及地方实施办法等有关规定。
2。转让方式和价格管理。通过拍卖、招标和协议方式转让。协议出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定确定的标准。通常不低于土地基础设施完备程度和平整程度对应的正常成本价。
3。国有土地使用权出让评估的特点:
①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准。土地出让拍卖是一种独立的拍卖。拍卖的时间和底价由土地供应商根据市场情况自主确定。未达到底价的，出让人可以撤回拍卖标的，另行拍卖；与强制拍卖不同，强制拍卖的底价评估要考虑短期强制处置标的物导致的价值减少，而土地出让拍卖的底价评估完全可以采用公开市场价值标准。
②评估时点一般为评估操作日后的时点。以拍卖方式出让国有土地使用权时，拍卖底价为宗地拍卖日的预估价；以招标方式出让国有土地使用权时，招标底价的评估点为该宗地的招标出让日；协议出让国有土地使用权时，协议底价的评估点为宗地协议出让日；以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，应当支付土地使用权出让金的评估时间，即受让人可以办理土地使用权转让手续的日期。
③不同的转让方式可以采用不同的估值方法。国有土地使用权转让价格评估属于政策评估范围。拍卖出让土地使用权时，应重点考虑两种评估方法:市场比较法和假设开发法。协议出让土地使用权时，宜重点采用成本法和基准地价系数修正法。
④收集市场信息时，要特别注意所选事例的可替代性。注意，选取的可比实例具有相同的土地利用模式和相同特征的相同区域或相邻区域，或者处于相同的供需圈或相同等级的土地。
4。成本法在国有土地使用权转让价格评估中的应用。
根据规范，征地费用包括:①征地(土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费)和房屋拆迁补偿费(被拆迁房屋及附着物补偿费、购建拆迁安置房费、安置补助费、被拆迁单位或个人停产停业期间的损失补助费、房屋拆迁服务费和管理费、政策规定的其他相关税费)；(二)土地使用权出让金或者土地价款；③与征地相关的税费。
二。房地产转让价格评估(新规P128-136，P129-P133)
1。法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理条例》及地方实施细则等相关规定。
2。转移方法。出售、赠送等方式。包括: (一)以不动产作为入股价格，与他人设立企业法人，不动产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合资、合作开发经营房地产，改变房地产权属的；③因企业收购、兼并或合并导致房地产权属转移的；④以房产抵债；⑤法律法规规定的其他情形。
3。迁移评估的特点。【/br/】①从估价角度来看，房地产转让的估价多在转让前进行，估价时点晚于估价作业日。【/br/】②就委托人和估价对象而言，委托人可以由买卖双方单独委托，也可以由买卖双方共同委托，属于自愿行为。
③就估价目的而言，只是为了了解和掌握房地产交易市场，其目的是在进行房地产交易时有一个参考价格，具有一定的咨询性。评估人员仅对符合评估技术和专业规范的评估信息和结论负责，不对房地产转让定价决策负直接责任。
4。适当的评估方法。应采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格应采用假设开发法进行评估。
5。以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时，应当符合国家法律法规的规定。评估转让价格时应单独给出包含在转让价格中的土地收益价值，并注意国家有关土地收益处理的规定(土地出让金应按规定全额上缴财政)。相当于土地出让金、价款和收益，已购公有住房产权属于行政机关的，全额上缴财政；属事业单位的，50%上缴财政，50%返还事业单位；企业的，全额返还企业。)，并在报告中说明。
三。房地产租赁价格评估(条例P137-145)
1。法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及地方实施细则等有关规定。
2。不同用途房屋租赁价格管理规定。
住宅房屋租赁，执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；租赁房屋从事生产经营活动的，租金及其他租赁条款由双方协商确定。
3。私房出租价格管理条例。
房屋租金按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，由双方协商约定；没有标准的，由双方在公平合理的基础上协商一致，并参考房屋所在地的实际租金水平，不得随意提高。私有房屋为住宅的，其租金价格的确定应当符合政府有关标准。
4。转租。转租必须经出租人同意并签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规定备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租当事人协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也相应变更、解除或终止。
5。租赁价格评估的特点。
①住宅房屋租赁价格评估属于政策性评估。
住宅房屋租赁价格评估是一种政策评估。评估人员应严格执行相关租赁政策，不超过规定的价格范围空。
②租赁对租金估值有一定影响。
租赁房屋的租赁已经订立的，应当判断租赁合同约定的租金标准的客观性和合理性。评估合理的合同房屋租赁价格的，应当采用租赁中确定的租金，租赁期限以外的租金应当是正常客观的租金标准；如果租约中约定的租金与市场租金标准相差较大(高于或低于)，且租金明显不合理，则应重新评估租金价值。最长租赁期限为20年。
③对划拨土地上营利性房屋租赁价格的评估，应确定土地收益的国家部分。
④几种租金内涵。成本(折旧、维护、管理费、利息、房产税)、商品租金(折旧、维护、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润)、市场租金(商品租金是根据供求关系形成的)。
6。评价方法。市场比较法、收益法和成本法。
①收益法是租赁房屋的预期收益可以预测或确定时常用的估价方法。评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选择。收入法中已经解释了扣除项目。关注房租的内涵，是否包含代收代缴的水电费，在计算收入时关注房租的价格内涵。
②成本法评估中的成本构成。折旧、维护、管理、利息、税收、保险、土地租金和利润。