全国房地产估价师执业资格考试笔记17

1.预期价值应扣除管理费、销售税和土地购置税(71)
2。检查项目是否完整(236)项目是否有风险损失
3等具体表述和利用计算。看传统方法和现金流法的注意事项。现金流不算利润和利息。传统的非贴现
4。注意项目必须是有投资开发潜力的地产
5。其未来使用应合法，符合使用原则
房地产估价报告常见错误
一、报告不完整(共8项)
1 .封面2。目录3。给委托方的信。鉴定人声明5。估价假设和限制。估价结果报告
7。估价技术报告8。附录2。不完整的报告
1。估价结果报告缺项(共13项)
1委托人姓名及住所)
二)估价人员(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级)
三)估价对象(简要说明估价对象的状况，包括实物状况和权益状况。其中，土地的描述应包括:名称、位置、面积、形状、四面、周边环境、景观、基础设施完备程度、土地平整、地形地貌、地质水文条件、规划限制、利用状况、权属状况；建筑物的说明应当包括:名称、位置、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布局、工程质量、竣工年份、维修、使用情况、公共配套设施完备程度、使用状况、 权属状况)
四)评估目的(说明本次评估的目的和应用方向)
五)评估时间(说明客观合理价格或价值对应的年月)
六)价值定义(说明本次评估采用的价值标准或价值内涵)
七)评估依据(说明本次评估的依据国家和地方法律法规、委托方提供的相关资料、 以及估价机构和估价人员掌握和收集的相关信息)
八)估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)
九)估价方法(说明本次估价采用的思路和方法以及这些估价方法的定义)
十)估价结果(说明本次估价的最终估价如以外币表示，应说明估价日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明折算后的人民币价格。
XI)评估人(评估人姓名、评估资格或职称，本人签字盖章)
十二)评估作业日期(写明本次评估的起止日期)
十三)评估报告申请有效期(写明本次评估报告申请的有效期，可以表示为某一日期结束，也可以表示为多长时间，例如一年)
2 .估价技术报告缺项(共7项)
1)个别因素分析
2)区域因素分析
3)市场背景分析(详细说明类似房地产的市场情况，包括过去、现在和可预见的未来)
IV)用途分析(详细分析，说明估价对象的用途)
V)估价方法的选择(详细说明估价思路、采用的方法和理由)
VI)估价和计量过程(详细说明)
七)评估结果的确定(详细说明评估结果及确定原因)
报告部分内容描述不清
评估报告中的评估对象描述不清
1 .估价对象属于房地产
1)土地使用权人不负责任
2集体土地或国有土地等。
3)土地使用年限不明确，例如， 起止日期(划拨土地不需要核算)
4)有无土地使用权证不核算
5)有无房屋所有权证不核算
6)房屋用途不核算
7)房屋结构不核算
8)房屋建造年份不核算[/br] 房屋权属解释不清(尤其是抵押情况下)
10)房屋状况解释不清(如在建工程投资额)
A .纠正工程错误
B .纠正方向错误(*分子分母，上下方向错误)
案例及分析考试参考错题1常见错误
2 . 估价对象描述不清
(1)未说明估价对象的产权，即委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
(2)未明确描述估价对象的性质；(3)估价对象的物质和身体状况描述不清；
3。估价对象用词、用句不当(术语不准确、感情用词强烈、含义模糊)
4。逻辑不严谨
；(1)不一致。没有充分的理由判断)
5。书写有误
(1)评估结果中未注明币种，未大写。(2)外币表示的结果不指定折算成人民币的汇率。
(3)表述不科学
2。估价方法选择错误
1。只使用一种估价方法。2.市场比较法是没有用的。
3。对于盈利性房地产的估价，不选择收益法作为估价方法之一。
4。对于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，不选择假设开发法作为评估方法之一。
5。适用多种估值方法估值的，不同时使用多种估值方法。估价方法的选择没有结合估价对象的特点或不符合有关规定。