房地产估价师考试小知识——估价名词解释

解释:
房地产估价
是指专业房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则和程序，选择适当的估价方法，在综合分析影响估价对象价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判断的活动。
估价原则
是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，基于对房地产价格形成和运动的客观规律的认识，在估价活动中总结出来的一些简明的规则或标准。房地产估价的总要求是独立、客观、公正。这应该是房地产估价的行为原则。同时，在具体鉴定工作中应遵循的技术原则主要有合法性原则、使用原则、鉴定时间原则和替代性原则。
注册房地产估价师(CREA)
是指通过房地产估价师资格全国统一考试或者依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。【/br/】注册房地产估价师分为专职和兼职两种。专职房地产估价师是指与注册地房地产估价机构签订劳动合同，由该机构委托当地人才服务中心管理人事档案并为其缴纳社会保险的注册房地产估价师。除专职注册房地产估价师以外的注册房地产估价师为兼职注册房地产估价师。
估价流程
是指房地产估价项目运作全过程中的具体工作，按其相互关系的顺序排列。一般来说是指一个房地产估价项目的成功完成，从头到尾需要做什么，先做什么，后做什么。房地产评估的一般程序是:
(1)取得评估业务；
(2)接受评估委托；
(3)制定评估运行计划；
(4)收集评估所需的信息；
(5)对估价对象的实地勘察；
(6)选择计价方式进行计算；
(7)确定评估结果；
(8)写鉴定报告；
(9)审核评估报告；
(10)出具评估报告；
(11)评估资料的归档。
市场比较法
，又称市场比较法、比较法，是将估价对象与估价时点最近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的交易价格进行适当处理，从而得出估价对象客观合理的价格或价值的方法。
收益法
又称收益还原法、收益还原法，是一种预测估价对象未来收益，然后利用收益率或资本化率和收益乘数将其转化为价值，从而获得估价对象客观合理价格或价值的方法。
不动产
是指土地、建筑物和其他地上定着物，是实物、权益和位置的综合体。
陆地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空房间。建筑物是指人工建筑，由建筑材料、建筑构件和设备组成，包括房屋和构筑物。其他土地定着物，是指固定在土地或者建筑物上，与土地、建筑物不可分割的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地和建筑物的整体性、使用价值或者功能，或者会明显损害土地和建筑物的价值。
实物是指不动产中看得见、摸得着的部分。股权是指不动产中无形的、不可触摸的部分。位置是指房产的空之间的位置。具体来说，一个楼盘的位置就是该楼盘与空中其他楼盘或事物在方位和距离上的关系。除了它的地理坐标位置，还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离。)，从外地到达楼盘的可达性，从楼盘到外地的可达性。