理性辨析房地产拐点

2008年2月25日，央视《中国财经报道》播出《中国房地产:解析拐点》。以下是节目内容。
2007年过去了。回顾2007年的中国楼市，可以用“疯狂”来形容:2007年，全国70个城市房价再创新高，房地产企业进入资本市场大量融资，然后抢购土地。天价地价不断造就“地王”；面对快速上涨的房价，一系列宏观调控政策相继出台，让上涨的房价得到及时刹车。二套房首付和利率的提高，保障房新政，保障房政策的出台，让人们看到了“居者有其屋”的希望。保障房政策能否有效调控楼市供需结构？中国房地产市场能否回归理性？这一切都要在2008年为你解决。好吧，我们来回放一下2007年底在北京上演的一场“土地盛宴”的场景。
一、土地盛宴
北京市国土局工作人员:“截止收盘日，报价为杨光家园AB (D，E)地块，报价为3.184亿元整。门头沟冯村片区住宅项目用地报价为5.11亿元整。”
2007年，由于北京优先保障保障房建设用地供应，到年底才集中供应商品房建设用地，这让等了10个多月的地产商有些不耐烦。
北京市国土局拍卖师:“今天郊区土地还有两块。所以，我觉得这种现象还是近几年难得一见的郊区土地。但是我也要提醒你，年底我们市场还有很多地方。#所以我也希望大家今天能理性报价。”
当天，万科、华远、碧桂园等大型地产商参加了2007年底北京的这场土地盛宴。30多家开发商选择了他们的吉祥拍卖盘。拍卖大厅如此拥挤，许多开发商只能袖手旁观和观看比赛。
北京市国土资源局拍卖师:“7.22亿，10号报的，7.22亿。第三次7.23亿元。恭喜46号，中铁置业集团有限公司竞得杨光家园AB区地块。”
经过数百轮竞价，规划建筑面积10万平方米的房山区杨光家园最终被中铁置业集团收入囊中。实际该地块拍卖价比挂牌价高出近4亿元，另一块地也拍出了15亿元，比挂牌价高出10亿元。开发商表示，今天拍卖价格高也在意料之中。
记者:“已经把他的底价翻了一倍。你满意吗？”
中铁地产说，“我们可能比想象中的要相似。这个市场就是这样。”
没有最贵，只有更贵。2007年底，北京土地市场终于烹制了一场“面粉贵过面包”的盛宴。面对频繁升级的国土争夺战。规范土地供应方式，制止囤积土地成为2008年宏观调控的首要措施。
北京市国土资源局副局长曾赞荣:“原则上不再提供50万平方米以上的建设用地。我们基本控制在20万平米左右，这样开发商拿到这块地之后，很快就可以开工建设，供应市场。#今年都是少量供地，也是为了防止开发商通过大面积囤地，然后最后抬高房价。”
曾赞荣告诉记者:从2005年开始，北京通过招拍挂方式出让的土地量连续三年不断增加:2005年554万平方米，2006年799万平方米，2007年956万平方米。其中，商品住宅用地的比例也在增加。2007年，北京出让商品住宅用地62宗，共计883万平方米，占总土地成交面积的92%；2006年，这一比例仅为83.7%。北京方恒置业有限公司执行副总裁刘明杰表示:“很多开发商去拿数量有限的商品房用地，必然导致首次拿地成本的增加，或者天价拿地，或者地王的现象屡屡被曝光。那样的话，要求就是房地产企业必须进入金融资产市场，或者上市，或者通过其他方式融资。”
北京科技大学经济管理学院教授小昭:“从2007年底北京的土地拍卖来看，有一点是好消息，增加了土地供应。这是正确的方向，所以我们必须增加土地供应。否则房价肯定会飙升。第二，但是让我们告诉一个坏消息，拍卖价格太高。拍卖价格太高，面粉价格太高，说明新出炉的面包价格会很高。”
北京中坤投资集团董事长黄怒波:“地价高传导到建房成本上。建房成本导致房价上涨。还有一个心理预期就是土地卖得越多越贵，大家都觉得土地越来越少。嗯，我手里的房子变得越来越珍贵了。这个传导预期，我觉得政府应该在地价上起主导作用，很多地方可能不是最高价。”
中国社科院2008年《经济蓝皮书》指出，目前，我国存在严重的地价房价倒挂现象。一些通过招拍挂出让的土地，楼面价接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然导致未来房价大幅上涨，形成地价和房价相互推高的恶性循环。
二、深圳中介遭遇“冰河期”[br/]2007年冬天，珠三角的广州、深圳首先传来消息:“房价跌了”；紧接着，深圳又一家大型房产中介关门了；此前，提高二套房贷利率和首付比例的新政出台，让不屈不挠的房价显得有点“犹豫”。有人开始问:一直上涨的中国房地产市场是否已经面临“拐点”？为了一探究竟，本栏目记者再次来到2007年7月采访过的深圳于农村二手房交易一条街。
记者:“这是2007年7月底我们来采访深圳渔村二手房交易的街道。当时这条街上有12家房地产交易店，现在很多都关门了。”
深圳中原地产海悦花城分公司经理王改琴:“因为冠达在这里才工作了几个月。我们不熟悉具体情况，也不熟悉对这家公司的一个了解。”
记者:“他是从事二手房交易的吗？”
深圳中原地产海悦花城分公司经理王改琴:“对，也做二手房。都是10月底。”
记者:“最近成交量是不是有点萎缩？”
深圳中原地产海悦花城分行经理王改琴:“8月份以后缩水很多。”
以前热闹的二手房交易街，现在已经非常冷清，很多商务人士三三两两的在路边聊天晒太阳。
深圳中原地产海悦花城分公司经理王改琴:“2007年8月份，你7月份来的时候，在现场也看到了一个情况。#大约有12家商店，这一排大约有12处房产。过了这段时间，大概有五家店了。这一排店铺从一边到另一边，可能也会有影响。”
王改琴说:由于这条街正对着香港的港口。原本希望口岸开放后，这里的二手房交易会更加红火，但令人惊讶的是，二手房交易量却日渐下滑。深圳中原地产海悦花城分公司经理王改琴说，“因为最近市场影响，很多小公司就是经济。因为收入上的经济压力，他们可能做不下去了，所以选择了离开。最近整个深圳市场很多小房地产公司都关门了。”
2007年底，深圳中原地产的商铺数量从六七月份的180家减少到现在的60多家，商铺数量减少了60%。与此同时，由于年初疯狂扩张店铺，深圳中天房地产和深圳长河房地产两家房地产中介公司也在2007年底相继倒闭。
深圳中原地产总经理李耀志:“我们从这个图表可以看到，07年的时候，二手房应该是年初的时候，平均每个月大概有五六千的成交。后来最高峰的时候是五六月份，一个月成交一万两千多，一万三千多。但在8月、9月和10月，这些交易下降了10%左右。从价格上可以看到，2007年初大概一万左右，一直涨到七八月份，平均一万五左右。但是11月份出现了明显的下跌，已经跌回了13000多元，所以简单来说，2007年还是有点过山车的感觉。”
耿告诉记者:中介市场是深圳房价的风向标。有了这个基准稳定下来，一手房市场的价格涨幅就有了一个标准，深圳的房价就更容易软着陆。【/br/】深圳市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长耿:“二手房市场是买卖市场中的终极市场，所以通过二手房市场的调控，价格趋于理性，一手房市场也相应趋于理性。那么我们可以看到11月份深圳的房地产价格比10月份有一个比较明显的回调。”
深圳市房协行业部长张远说:深圳有310家房地产经纪机构。2007年底深圳房地产市场的波动，是政府一系列宏观调控政策和银行信贷政策收紧的最终体现，也是房地产中介行业的一次洗牌。深圳市房地产协会行业部部长张远说:“一手房市场众所周知，这个全国一手房市场还是比较繁荣的。但从直接交易的总面积来看，二手房市场的成交量实际上超过了一手房市场，两者之比达到1.8: 1。其中，二手房市场几乎90%的业务都是由房产中介公司促成的。”
深圳市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长耿:“现在深圳的二手房市场正在经历一个优胜劣汰的过程。然后也有人说现在这个行业面临危机，所以我们认为只有企业有这样的危机，行业不应该有这个问题。#确实有一些企业选择了退出，所以这恰恰说明我们整改到位了，也说明市场是有选择机制的。我们认为这是市场良性反应的结果。”
2007年底，房产中介的退市风潮正在全国蔓延，似乎一夜之间席卷了广州、上海、北京的中介市场。2007年，北京商品房销售量为1731万平方米，下降21.5%。第四季度，北京二手房交易量每月下降10%，仅北京仲达恒基在年底就关闭了60家门店。
地产传媒总裁蔡红艳:“他一个欢乐谷开了这么多店。他的资金成本很高，有资金链。哪怕资金链断了一瞬间，对他也可能是致命的打击。像这样的情况在全国各地都有发生，尤其是在这些大城市。”
2007年12月，上海中介的营业额下降了30%左右。二手房中介纷纷关店，市场成交持续“量价齐减”。一些平时我们从来不关注的小中介公司，在“年终”前已经悄然落花流水。
北京思源房地产经纪有限公司董事长陶:“这并不意味着整个二手房市场的崩溃。其实我觉得还是理性回归到一个应有的水平。当然，是因为前期涨的太快，还是因为前期泡沫多。前期的不理性，现在要承担一定的代价，我们要付出这样的代价。”
叶巍咨询副总经理张剑:“深圳和广州的一些房地产价格已经降低，包括整个市场成交量的大幅下降，但我们认为北京的情况仍然不同。第一，北京的市场需求还是很旺盛的。#大家还是非常希望在2008年，无论是自住需求，还是自住加投资的需求，都能在北京买一套合适的房子，这个量还是比较大的。”
北京师范大学教授钟伟:“在第四季度，华南的房地产市场似乎是一个相对清淡的市场。这种市场氛围必然会逐渐蔓延到全国市场，使得2008年上半年全国的房地产市场很可能会感受到类似于华南、深圳、广州的基本情况，但这能让价格出现非常显著且持久的真实吗？