房地产估价师考试辅导：基础知识中的几个重要区别

重要区别:
1。保修期限的区别:住宅质量保修中的保修期限自商品房交付之日起计算，承包人对开发商的保修期限自竣工验收之日起计算。从计算的起始日期和保修期的持续时间来看，两者是有区别的。
2。住宅与非住宅保修期限的区别:商品房的保修期限不得少于承包人向建设单位出具的质量保证书规定的期限。持续时间小于《条例》规定的最低保修期的，以最低保修期为准；非住宅商品房的保修期限不得低于建设单位出具的施工合同约定的质量保修期限。
3。项目资本金的区别:《开发经营条例》规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而在《关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知》中，这一比例由20%提高到35%；但在《开发经营管理》一书中规定，资本金作为项目投资中投资人提供的资金，是获得债权资金的基础，国家对房地产开发项目要求的资本金比例为30%。
4。评估假设与限制:本条在案例与分析中作为评估报告的独立方向，与封面、目录、致委托人函、评估人陈述、评估结果报告、评估技术报告及附件一起构成评估报告的八个部分；但在理论和方法上，它是鉴定结果的组成部分，构成了结果报告的15个子项。
5。不同城市总体规划和近期规划的时间差:城市20年和5年，城镇10~20年和3~5年。
6。建设资金落实的区别:建设期一年的原则上不低于合同价的50%，建设期一年以上的为30%。
7。位置表示的差异:在理论和方法上，位置描述涉及三种距离，即空之间的直线距离、交通路线距离和交通时间距离，但人们最关注的是交通时间距离，而不是空之间的直线距离；《制度与政策》对广告的约定是:项目的位置应以项目到特定参照物的现有交通干线的实际距离来表示，而不是以所需时间来表示。
8。登记发证时间的区别:初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记为30天；取消是15天。
9。申请登记时间差异:新房初始登记和不动产转移登记为90天；所有其他注册都是30天。
10。权属证书的区别:房屋有权属证书、共有证书和他项权属证书；该土地是国有土地使用证、集体土地所有权证、集体土地使用证和其他土地权属证书。
11。计算方法的区别:收益率是累加法、行情抽取法(试错法和插值法，去年试题)和排序插入法；建筑物折旧包括年限法(直线法、成新率法)、市场提取法和分解法(材料折旧、功能折旧、经济折旧)。建筑工程新造价包括单价比较法、分部分项法、工程量计算法和指数调整法。
12。地价评估中修正的区别:标准临街宗地单价已知时使用平均深度价格修正率，标准临街宗地总价和单位宽度标准临街宗地总价已知时使用累计深度价格修正率。(去年的考题)
13。经济寿命、耐久寿命、剩余经济寿命、有效使用寿命、实际使用寿命的区别以及在相关计算中的灵活应用。
14。有残值和无残值折旧的计算:q==[1-(1-R)t/(n+t)]*100%和n/(n+t)*100%。
15。土地可以通过划拨、出让、协议、挂牌等方式取得，但商业、旅游、娱乐、商品房用地在任何情况下都不能通过协议方式取得。
16。资质等级划分:房地产开发企业分为四类(ⅰ类、ⅱ类、ⅲ类、ⅳ类和暂定资质证书)；工程勘察分为综合资质、专业资质和劳务资质；工程设计分为综合资质(甲级)、行业资质和专项资质；招标代理机构设置有甲、乙；监督设置有A、B、C；而施工企业资质又分为总承包。
17。维修资金使用的区别:业主大会成立前，由售房单位或其委托的物业管理企业申请，当地房地产行政主管部门审核拨付；业主大会成立后，由物业管理公司提出，也祝大会讨论落实。
18。鉴定时间点的不同:以往的鉴定时间点多出现在房产纠纷案件中，尤其是因鉴定结果有争议而导致的重新鉴定。鉴定点是现在，鉴定对象是历史情况，多出现在不动产损害赔偿案件中。考核点是现在，考核对象是现状，是最常见的，也是最量化的，包括在建工程的考核。估价时点是现在，估价对象是未来的情况，比如预售或预购价格。估值点是未来的情况。它们大多出现在房地产市场预测中，为房地产投资分析提供价值依据，特别是在预测房地产未来建成后的价值方面。开发中常用的方法。
19。定基价格指数与环比价格指数的区别及应用(环比价格指数必须注意从交易日起从下一个价格指数开始倍增的期数)。
20。可比实例修正标准的区别:交易日期修正以成交日期为基准，交易情况修正以正常价格为基准，房地产情况调整以估价对象为基准。