房地产估价辅导：2008年全国房地产市场走势看点

在宏观调控等因素的影响下，当前持续快速增长的房价将呈现稳步下降趋势。
当前房价增长仍偏快
目前，中国房价增长仍在高位运行。2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨10.5%，仍处于高位；尤其是乌鲁木齐、北海、深圳、北京等城市，房屋销售价格较去年同期分别上涨了21.3%、18.0%、16.4%、15.0%。当前房价高增长的原因主要包括以下几个方面:
一是土地交易价格快速上涨。2007年第四季度，全国土地成交价格同比上涨10.7%，比去年同期上涨4.6个百分点，比70个大中城市上涨0.5个百分点。作为房价的重要成本，土地交易价格的快速增长是导致房价高企的重要因素。
第二，商品房供大于求的格局没有改变。2007年1-11月，全国住宅销售面积达到54976.2万平方米，是同期住宅竣工面积的两倍多；同时，全国住宅销售面积同比增长32.3%，增速比同期住宅竣工面积高23.8个百分点。房地产市场继续维持供应小于销售的格局，而这一矛盾呈现不断扩大的趋势，也成为房价增长持续高位运行的重要支撑。
第三，居民收入增长，城市化进程加快。2007年，城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长12.2%，提高1.8个百分点。与此同时，中国的城市化进程继续发展。2006年，城镇人口达到57706万人，占总人口的43.9%，比2005年提高0.9个百分点。居民收入快速增长和城镇化可持续发展形成的旺盛需求因素也成为房价高增长的重要因素。
今年房价增速趋于降低
。由于宏观调控的影响，房价进一步持续增长的空期有所收窄，未来呈现下降趋势，但大幅下跌的可能性也比较小。这主要是由以下因素决定的。
首先是宏观调控政策的影响。2007年，我国政府出台了一系列调控措施，特别是2007年9月，提高了第二套及以上住房消费贷款的首付比例和贷款利率，抑制了需求特别是投机性需求的增长，降低了商品房交易量。据北京房地产交易管理网统计，2007年，北京市商品房交易量为14.8万套，其中住宅类12.4万套，比2006年前11个月的交易量有所减少，呈下降趋势。
二是住房结构调整力度大。一方面，中小套型商品房投资增加。2007年1-11月，90平方米以下住房投资达到3360.0亿元，分别占房地产开发投资的15.5%和住宅投资的21.8%，为更好地消化需求发挥了重要作用。另一方面，经济适用房继续发展。2007年1-11月，保障性住房投资693.4亿元，同比增长31.7%，分别占房地产开发投资和住宅投资的3.2%和4.5%。此外，在相关调控和发展政策的引导和支持下，政府也加大了对廉租房和“两限房”的投入。以北京为例，在2007年开工建设530万平方米保障性住房的基础上，2008年将继续建设包括“两限房”、经济适用房和廉租房在内的800万平方米保障性住房。这不仅直接有利于房价总体水平的降低，也减轻了商品房的需求压力。
第三，人们对房价的预期发生了变化。受宏观调控政策等因素影响，目前人们对房价未来走势的预期发生了较大变化，持币观望的人明显增多。中国青年报社研究中心通过Sina.com对全国50个大中城市进行的调查显示，预计2008年所在城市房价将“下降”的比例为34.0%，虽然仍是少数，但比例比上年提高了20.9个百分点。综上所述，在城市化和市场化快速发展，住房需求不断增加的背景下，通过有效的政策制定和调控，引导和保障不同收入群体的合理住房需求，抑制投资特别是投机性需求，2008年房价涨幅总体将稳中有降，大幅下跌的可能性较小。中国经济景气监测中心2007年第四季度对100名中国经济学家进行的信心调查也显示，认为未来半年国内房地产价格“上涨10%以上”和“上涨5%-10%”的经济学家比第三季度分别减少了13个和22个百分点；但认为“涨幅在5%以内”、“持平”和“下降”的分别为28%、15%和5%，比第三季度分别上升了18、13和4个百分点。