房地产估价考试学习方法密籍

第一部分是房地产估价案例及分析的学习方法。

在历届全国房地产估价师资格考试中，很多考生都觉得《房地产估价案例与分析》这门课不知道怎么复习，总觉得过不去。因为课本看了一遍又一遍，感觉收获不大，似乎还是达不到考试的要求。一想到这门课的考试心理就让他们紧张，导致考试成绩不理想。结果很多考生因为这门课和房地产估价师几次失之交臂。

相信《房地产估价案例与分析》这门课程的考试要求虽然比其他课程高，但并没有很多考生想象的那么难。只要你掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到强大和自信，从而顺利通过这门课的考试。下面是编辑对这门课学习方法的看法。

(1)根据估价实务的要求，对前面的课程，特别是房地产估价的理论和方法以及房地产的基本制度和政策有较深入的了解。具体来说，要设想如何掌握鉴定的理论和方法，并将相关的法律法规运用到鉴定实践中。很多考生单单对估价的理论、方法或者法律法规没有问题，但是在实践中测试这些知识的应用时就发现不了。比如1996年这门课的第二题，其实是“使用价值原理”的应用，但是很多考生是被别人选中后才恍然大悟的。之所以这样，是因为很多考生的估价经验非常有限，甚至没有从事过房地产估价工作。笔者认为解决这个矛盾的办法是:每次看到一个房地产估价理论，或者方法，或者法律法规的规定，就想象如果我是一个应试者，我会从实用的角度提出一个问题来考一般水平的考生。如果你能做到这一点，你会觉得之前的课程所学的理论、方法和相关法律法规不再枯燥，而是非常有用的知识。我也会觉得前面学过的理论、方法、相关的法律法规，都可以通过这门课得到深刻的理解，让自己更上一层楼！可能还是有很多考生认为自己从来没有从事过房地产估价实务，之前学了那么多知识。有哪些知识与实践紧密结合，让他们可能在这门课中考试？在我看来，这确实是很多考试的实际情况。有鉴于此，本文第三部分精心整理了“房地产估价案例及分析”的考点分析和详解，相信对广大考生有很大帮助。

(2)总结归纳。比如在指向错题中各种方法的应用一般会出现哪些错误，哪些错误简单易发现，哪些错误较深难发现，哪些错误一般会出现在各种鉴定目的报告中，哪些错误一般会出现在鉴定报告的撰写中；哪些错误是以前考试考过的，哪些错误是没考过的；历年考试都有哪些错误，这样可以发现错题中的错误，提高答题速度。再如:估价对象的各种估价目的和技术路线，即其价格内涵和价格形成过程中的一些特殊性。再比如:各种方法应用所必需的信息和数据，各种情况的评估需要收集哪些特殊的信息；房地产估价有哪些重要的法律规定；如何将估价目的、估价时间、估价对象的情况和房地产市场统一起来，它们通常与价格内涵、价格形成过程和估价的技术路线有什么关系；各种估价原则在估价实务中的应用主要体现在哪些方面？各种题型一般考哪些知识点等等。

(3)适应记忆。很多考生认为《房地产估价案例及分析》是开卷考试，不需要死记硬背。我认为这种观点并不完全正确。想象一下“空空”的大脑如何在有限的考试时间内查阅资料通过考试。所以在复习的时候，一定要在理解的基础上适应记忆，尤其是《房地产估价规范》中的一些内容，在指出错题的测试中尤为重要。看到某个方法、某个估值目的，会提醒我们它一般会犯什么错误，一般出现在什么地方，从而“心中有数”。只有这样，才能快速准确的发现考试中的错误，提高考试的速度和准确率，为后期改错题的考试节省开支。

对了，很多考生认为房地产估价案例与分析与之前的课程有很多不一致的地方，尤其是房地产估价的理论与方法。怎么考？这个问题的答案很简单:本课程的考试以本课程教材和《房地产估价规范》为准。

第二部分是房地产估价案例的审查方法及分析。

我们前面讲过复习的方法，但是每年都有很多考生失败。失败的主要原因不是他们没有复习好，而是考试方法不对。有办法测试吗？答案是肯定的。在此，我想谈谈自己对这方面的看法。

一、题型和选择题的答题方法

1.首先，搞清楚提问者的意图。每个应试者在出题时，都会有一些意向，即该题是关于什么知识的，估计一般应试者会如何思考该题，从而为一般应试者设置一些偏离方向或答不上来的“陷阱”或“机关”，从而拉大考试成绩的差距。以99测试题中第二道选择题的第二题为例。很多考生都选了B或者D，也就是说正常情况下写字楼最有可能的价格是4000万元或者4010万元。选择4010万元的考生认为购买价格是4000万元，花了10万元画了我们公司的logo。这期间写字楼的市场价格没有变化，所以是4010万元；选择4000万元的考生认为购买价格已经花了4000万元，而我们公司原本花10万元整理的logo对后来的买家来说是无效的，所以是4000万元。事实上，应试者花了10万元完成了我们公司的标志，这不仅是从后来的买家那里偷的，而且还需要花钱找人去掉我们公司的标志，因此最有可能实现的价格是P∠4000万元。其实这相当于考考生的假设发展知识。比如99年试题的第一题，笔者的本意是考考我们的估价原则中的法理，以及房地产估价程序中“明估”的具体内容。根据“标准”，可知是所有权地位和实体地位。按照土地和建筑物两个方面，分别是:土地所有权状况、房屋所有权状况、基本土地状况和基本建筑物状况。所以考生只要知道提问者的基本意图，至少能得8分。关于这一点，考生只要稍微分析一下历年的试题，就会得出和笔者相同的观点。