如何解读房地产估价报告（土地估价报告）

在经济生活中，人们经常会因为各种原因接触到房地产(土地)估价报告。比如土地所有者转让不动产；租赁、抵押、保险、税收、拆迁补偿、土地使用权转让时，需要委托中介机构进行房地产(土地)评估。对于中介机构出具的鉴定报告，大多数权利人缺乏鉴定常识，很多人甚至看不懂鉴定报告。笔者为大家做一个简单的介绍，以便以后充分利用房地产(土地)估价报告。

房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则和程序，选择适当的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估计和判断的活动。估价报告分为房地产(土地)估价结果报告和房地产(土地)估价技术报告。估价机构向委托方提交的估价报告通常只是房地产(土地)估价结果报告，所以我们通常所说的土地估价报告一般是指房地产(土地)估价结果报告。

估价报告的相关要素

评估报告应注明委托单位的全称、法定代表人和住所；由个人委托的，应当是个人的姓名和住所；估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级、估价人员的姓名、估价资格或职称，由本人签字盖章。还需具体说明本次估价所依据的估价规范、国家和地方法律法规、委托方提供的相关资料以及估价机构和估价人员掌握和收集的相关资料；并简要说明估价对象的状况，包括实物和权益状况。其中，土地的描述应包括:名称、位置、面积、形状、四面、周边环境、景观、基础设施完善程度、土地平整和地形地貌；地质水文条件、规划约束、利用状况和权属状况；建筑物的说明应包括:名称、位置、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布局、工程质量、竣工年份、维修、保养和使用情况。估价报告中对价值的定义是指本次估价所采用的价值标准和价值内涵，也是在某一估价目的特定条件下形成的正常价格。估价报告申请有效期是指本估价报告的有效期，可以表示为某年某月某日的结束，也可以表示为多长时间，如一年，估价作业日期是指本次估价的起止日期。