对新颁布的房地产抵押估价指导意见的理解（一）

近日，建设部、人民银行、银监会联合发布《关于规范银行信贷业务相关房地产抵押估价管理的通知》和《房地产抵押估价指导意见》，从业务委托、房地产估价机构选择、金融机构房地产抵押贷款内部审计和加强监管等方面强化了对抵押估价的规范要求，并强调和细化了对房地产估价机构和金融机构的独立性要求。作为房地产估价专项技术标准，将于今年3月起实施，进一步完善房地产估价技术标准体系，提高行业自律组织加强自律管理的能力。可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行与其他金融机构、借款人与房地产估价机构之间的关系，促进房地产信用体系的建设和发展。
与之前的抵押评估相比，上述文件的意义在于:

首先，明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系。房地产抵押价值为假设未设定法定优先受偿权的市场价值，减去房地产估价师已知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括发包人欠承包人的建设工程价款、抵押债务的数额以及其他法定优先受偿款。

二是明确房地产抵押估价的原则。房地产估价活动既要遵循独立、客观、公正、合法的原则，又要遵循谨慎性原则。要充分估计抵押房地产处置时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不能高估市场价值或低估法定优先受偿权。

第三，很明显，房地产抵押估价应分析流动性。在抵押估价中，房地产估价师要分析抵押房地产的流动性，如通用性、独立使用性、可分割性、可转让性等。

第四，明确了房地产抵押评估中应特别提示的内容，包括:时间对抵押价值的影响、对信用风险的关注、定期跟踪房地产抵押价值的变化等。

五是规范房地产抵押估价的委托和收费。房地产评估为贷款人核实抵押贷款金额提供参考。因此，《通知》规定，原则上商业银行是房地产抵押评估的委托人，由委托人按照“谁委托，谁付费”的原则承担评估费用。

《通知》和《意见》的实施，提高了房地产评估机构在房地产信贷风险控制中的作用和地位，但也增加了评估师的执业难度，对评估师和评估机构判断和规避业务风险提出了新的要求:

1.对法定优先支付的理解。《意见》规定:法定优先受偿款包括发包人欠承包人的建设工程价款、抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。“其他法定优先受偿权”具体包括哪些？房地产在估价时点预计变现时，是否包含土地使用权出让金和需向有关部门缴纳的税费？在建工程有各种应缴纳而未缴纳的政府行政事业性收费、资源性收费的，在处分抵押的在建工程时，应当按照规定缴纳。这部分应付费用也包括在内吗？《意见》规定“房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先购买权等。；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查”。然而，基于当前评估行业的现实，很难把握这种理解和验证的准确性和可靠性。例如:

①发包人所欠工程款的金额应由发包人和承包人同时以书面形式提供。在双方都同意提供的情况下，获取这个依据是没有问题的，但是需要采取什么样的验证程序来验证这个数据的真实性呢？如果双方无法达成一致，鉴定人该怎么办？是否有必要开展项目专项审计等工作？