浅谈房地产估价中土地价格的制定与运作

第一，土地价格的制定

它是价值的货币表现。土地价格是土地经济功能的反映，是土地预期收益的购买价格，即地租和资本化。我国土地使用制度在坚持社会主义公有制的前提下，将土地所有权和土地使用权分离，主要研究对象是土地使用权价格。地价是在土地使用权限期出让和转让的前提下，一次性支付的多年地租的综合现值。它是土地所有权的经济实现形式，也是土地使用者在相应期限内取得土地使用权和土地收益的购买价格。这与土地私有制的国家不同。土地私有制的土地价格是所有权价格，土地所有权是租金收入无限资本化。这是两种社会制度的根本区别。土地的价格取决于可以获得的预期土地收益(地租)。相对于土地，能获得什么权利，就能获得相应的土地收益，也就是有相应的价格。

土地是能给使用者(或所有者)带来持久利益的资产。其价格的本质是收益价格。而这个价格和土地的权利有关。土地权利是一系列权利的集合，包括土地的所有权、使用权和租赁权。相应的土地价格分为所有权价格和使用权价格。作为国有土地征用的农村集体土地的价格，是一种所有权转让价格，或买断价格。

我国的地价体系有很多种，几个相关的不同的地价形成一个价格体系。在房地产市场中，土地使用权作为一种特殊的商品，正在形成一系列具有不同特征、满足不同用途的土地价格。如基准地价、标定地价、出让底价、交易地价等。按照形式，地价分为城镇地价和农村地价。城镇国有土地价格一般按照城镇土地定级估价方法制定，以基准地价为基础；基准地价也是参考交易地价得出的区域平均价格，推导出标定地价和出让底价。而农村集体土地的价格，也就是征地价格，一般是按照前三年的粮食单位产量来计算的。征地价格一般应由绝对地租、级差地租和资本收益三部分组成。

目前国家规定的征地费计算方法是:一是土地各项补偿费的计算；第二，被征用单位的生产和人民生活安置费的计算。如果土地按产出水平定价，地价就高；产出水平高，地价就低，地价也就低。既没有反映土地资本的收益，也没有反映绝对地租和级差地租，更没有反映以上三种。现在由土地部门统一征地，然后划拨给用地单位或个人，有效解决了乱征地的弊端。

随着中国经济体制改革的深入，房地产市场的发展应该向市场化和集约化转变。为了合理有效地利用土地，必须建立完善的房地产市场，而土地价格是房地产市场的核心。那么城市国有土地使用权价格和农村集体土地征收地价如何制定呢？首先要考虑两种土地所有制形式下影响地价的因素。

1.城市国有土地使用权价格受以下因素影响:根据因素与土地的关系和影响范围，可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等，还有人口、社会、国际、经济等因素。区域因素应包括土地所在地区的自然、社会和经济条件。这些条件相互作用产生的区域特征，对该地区的房地产价格水平有着决定性的影响。这个因素还包括区位、交通、基础设施条件、城市规划限制等。个别因素应包括土地的面积、宽度、形状、坡度、市政设施和使用年限。

2.影响农村集体土地价格的因素应包括:①土地的自然条件；②地理位置和交通条件；③主要农副产品的经济水平；④土地资本因素；⑤土地供求；⑥社会经济发展；⑦国家行政干预等。