房地产估价师考试

致委托方的信(略)
评估人员声明(略)
评估假设和限制条件(略)
评估结果报告
一、委托方
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××估价师
×××××房地产评估有限公司，法定代表人:××××，住所:第×××号估价对象
×××商业用房位于。XXX市XXX路XXX号，归XXX贸易有限公司所有
××××贸易有限公司于1999年4月1日以出让方式取得ⅹ ⅹ商业楼土地使用权(使用年限40年，即自1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。Xx商厦为八层现浇钢筋混凝土框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，2001年4月竣工，精装修后投入使用。
估价对象的其他内容说明(略)
四。评估目的
评估xx商业大厦的市场价值，为整体转让提供价格参考。
五、评估时间
2003年4月1日
六。价值定义
本次评估采用公开市场价值标准。七。估价依据(略)
八。估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场情况和对收集资料的分析，首先采用收益法进行整体估价，然后采用成本法进行估价，最后结合两种估价方法的计算结果确定估价对象的最终估价结果。
九。估价结果
估价对象于2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为每平方米人民币2544元(大写:贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、评估人(略)
XI。评估期
自2003年3月10日至3月20日。
十二。评估报告适用有效期(略)
评估技术报告
一、个别因素分析(略)
二、评估技术报告。区域因素分析(略)
三。市场背景分析(略)
四(一)收益法估值及计算过程
1。预计年有效总收入
根据房产证记载，估价对象总建筑面积为6611m2，其中1-6层建筑面积为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1-2层、3-6层和7-8层的建筑面积与使用面积之比分别为1∶0.80、1∶0.75和1∶0.70。
根据对估价对象同类房地产租金水平的调查，正常租赁经营情况下同类房地产每平方米月租金为:1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7 ~ 8层20元。此外，类似房地产在正常租赁经营下的空和租金损失率分别为1 ~ 3楼10%，4 ~ 6楼15%，7 ~ 8楼20%。根据上述信息， 估价对象的有效总收入计算如下:
①一层年有效总收入:A = 1000× 100× 0.8× 12 = 96.00(万元)
②二层年有效总收入:B = 1000× 80× 0.8× 12× 90% = ③三层年有效总收入:C = 1000× 60× 0.75× 12 = 63.00(万元 ④四楼:D年有效总收入= 1000× 60× 0.75× 12× 85% = 45.90(万元)[/br/ ⑥六楼年有效总收入:F = 1000× 30× 12× 85% = 36.00(万元)
⑦七、八楼年有效总收入:G = (410+201 )× 20× 0.7× 12× 85% = 8