房地产估价案例与分析试卷及答案7

2.3交易情况的修正
可比实例A、B、C均为正常交易，交易情况无需为正。交易情况的修正系数是100/100。
2.4交易日期的调整
近期xx市房地产市场平稳，可比实例A、B、C为近期交易，交易日期无需调整，调整系数为100/100。
2.5不动产地位的调整
由于股权地位相同，不动产地位的调整可分为区域因素和个体因素。
2.5.1区域因素的调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与评价对象进行评分和比较。比较例A、B、C的地区因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体误区见表2)。
2.5.2个别因素的调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略好于估价对象。单项因素调整的主要内容进行评分，并与估价对象进行比较，可比实例A、B、C的单项因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较见表2)。
可比实例及估价对象A B C估价对象
房地产状况
区域因素商业服务繁荣程度20 21 20
交通状况21 21 23 20
环境景观10 10 10
公共服务配套10 10 10
规划10 10 10 10
基础设施10 10 10
档案娱乐10 10 10 10
街 土地利用程度20 20 20 [/br]道路状况20 20 20 20
设施设备10 10 10 10
装修状况10 10 10
布局12 12 9 10
建筑结构10 10 10
建筑朝向10 10 10
。 形10 10 8 10
合计102 102 97 100
2.6对比修正计算
表3
可比实例成交情况
(人民币/平方米)
Br/]调整
个别因素
调整参考价
(人民币/平方米)[/Br/]a 3100 100 100/100 100/101 100/100因此，采用简单算术平均作为市场法的计算结果:
(3009+2980+2963)/3=2984(元/平方米)
2.7开发后预计总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积为7979m2。实用建筑面积为39820.80平方米，因此，估价对象建成后的预计总价值为
2，984× 39，820.80 = 11，882.53
3。后续建设开发成本计算
估价对象共有4个，其中28号楼经现场勘察总建筑面积为24578.00m2，28号楼正在进行地下混凝土浇筑，21、22、23号楼正在进行基础浇筑。
3.1续建安装工程费用
根据《XXX市造价管理站关于发布2005年第一季度XXX市建筑安装工程造价指数的通知》(XX建企字[2005]10号)，本期钢-混高层住宅造价指数为873.18-970.2元/m2，本次另外根据上述文件，桩基增长率增加值为80元/m2 一般水电安装附加值为30元/m2，消防设备及安装附加值为10元/m2，电梯及安装附加值为50元/m2，则续建工程费用为
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80。