房地产估价师《案例与分析》模拟试题二

模拟试题2

一、问答(共3题，每题10分)

(1)某评估公司于1999年8月1日对某房地产进行评估。评估的目的是抵押贷款。根据当时正常市场价格的评估结果为1000万元，银行据此借给业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，经银行申请，法院决定拍卖房产。拍卖所得全部税费后为人民币600万元，加上业主已向银行偿还的部分本息。车主还欠银行100万。银行为此要求评估公司赔偿100万元损失，但评估公司认为不负责。鉴定公司应该如何解释自己没有责任，并说明理由？

(2)某公司欲将商圈自建4层厂房转让给某集团改建为百货商场。根据公司提供的产权证，该厂房为框架结构，建筑面积6000平方米，竣工日期为1980年5月。现委托一家估价公司对其转让价格进行评估。公司应该收集哪些信息？

(3)商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米。土地使用年限为40年，从1996年5月18日开始计算。商场一至四层于1998年5月18日租出。租期5年，月租每平米240元，每年不变。5至6层于1998年7月1日出租，租期3年。月租210元每平米，现在空。现在应该优先选择哪两种估价方法来评估有租赁的商场的价格，写出估价的技术路线。

二、单项选择题(共2道大题，5道小题，每道小题10分。每个问题的备选答案中只有一个是最佳答案。请在每个问题的括号中填入相应的字母。)

(1)1994年6月，甲乙双方决定共同开发一栋高层住宅，规划批准用地面积15000平方米，建筑面积50000平方米。合同中约定甲方出地，乙方支付建设资金。住宅楼建成后，甲乙双方按照3: 7的建筑面积分割房屋。其中，A部分为自住房屋，无需缴纳土地使用权出让金；乙部分指定为商品房，并于1994年10月30日完成土地使用权出让手续，支付土地使用权出让金1400万元。1996年10月30日四楼主体结构施工时，因乙方原因停工。现法院决定拍卖乙方权益，甲方同意同时拍卖其在项目中的权益。经法院调查，确认已建成项目建设费用为3000万元，建成后将投入6600万元。自住的房子改成商品房的话要交土地使用权出让金，建筑面积1000元每平方米，办理过户手续的时候直接交给土地管理部门，不包含在拍卖价格里。经查，近期拍卖的该项目附近类似土地使用权出让准备用地的土地价格为每平方米1500元。问:

1.当整个项目被拍卖时，投标人最有可能的出价是()

a、已建成项目建设费用3000万元+已支付的土地使用权出让金1400万元。

b、已建成项目建设费用3000万元+已支付的土地使用权出让金1400万元+需支付的土地使用权出让金1500万元。

c、在建建筑物市值+土地市值7500万元-需支付的土地使用权出让金1500万元。

d、在建建筑物市场价值+土地市场价值7500万元

2.本项目中甲方权益最有可能拍卖的价值是()

a、在建建筑物市值× 30%+(土地市值7500万元-需支付的土地使用权出让金1500万元)× 30%

b、在建建筑物市值× 30%+(土地市值7500万元-土地使用权出让金部分)×30%+甲方分摊的部分烂尾楼预计市值。

c、在建楼房市值× 30%+(土地市值7500万元-需支付的土地使用权出让金1500万元)×30%+甲方分摊的部分烂尾楼预计市值。

d、以上三个判断都是错误的。

(2)某公司拥有房屋所有权证记载的建筑面积为460平方米的旧办公楼。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，经上级总行批准可增加建筑面积至600平方米。公司认为建600平米不划算，擅自建了一栋建筑面积1000平米的办公楼。现在公司想投资新建办公楼，与外资建立合作企业，打算请一家机构对办公楼进行鉴定。

1.能否重建的最终审批权在于()

a、政府房地产管理部门B、政府规划管理部门

c、政府土地管理部门D、上级公司

2.评估所依据的建筑面积应为()

甲，460平方米乙，600平方米

c，1000平米D，以上三个面积都是错的。

3.公司应选择()进行委托评估。

a、房地产管理部门B、资产管理部门

c、有资质的房地产评估公司D、验资公司

三。错题(以下鉴定结果报告和鉴定技术报告错误较多，请指出其中13处。将错误的内容写在答题卡序号后的空框内，每个错误对应一个序号，序号后的空框内未写错误内容的不得分。每个错误3分，所有正确问题40分。)

房地产公司房地产评估报告

首先，客户

XXX房地产公司，法定代表人:XXX，住所:XXX市XXX路。

二。房地产估价事务所，法定代表人:XXX，住所:XXX市XXX路号。

三。评估对象

一年前，XXX房地产公司受上级集团公司指示，收购集团内XXX厂房产。该房地产位于，其住所为委估房地产为改建超市和在建办公楼。

四。评估目的

为抵押贷款提供依据。

动词 （verb的缩写）评估时间点

经委托方与评估机构确认，评估日期为2001年6月30日。

六、价值的定义(略)

七。估价基础(略)

八。估价原则(略)

九。估价方法

根据估价对象的特点和本市房地产市场的实际情况，超市和在建办公楼分别进行评估。因为商业地产交易的例子很多，超市用比较法评估，在建写字楼用假设开发法评估。其中，开发后的价值由于市场上写字楼较多，采用收益法评估，然后计算扣除未来正常的开发成本、税金和利润，从而评估在建写字楼的价值。

X.评估结果

经过科学、客观、严谨的评估计算，本报告确定估价对象的价值为人民币17，096万元(大写:人民币17，096万元整)，其中超市总价值为人民币7，355万元(大写:人民币7，355万元整)，单价为每平方米建筑面积人民币9，430元，在建办公楼总价值为人民币9，741万元(大写:人民币9，741万元整)。

XI。评估人(略)

十二。估价操作日期

2001年6月30日至2001年7月5日。

十三。评估报告有效期(略)

XXX房地产公司部分房地产评估技术报告

一、估价对象状况分析

公司在集团内兼并工厂取得的房地产总用地面积为12000平方米，其中一栋为主厂房，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8米，建筑面积7800平方米。其余建筑为仓库、员工宿舍、零售批发商店和门卫，均为砖混结构，建筑面积分别为4200、3800、430120平方米。XXX房地产公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对委估房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。其余建筑拆除，利用腾出的场地(实物情况略)建设一栋建筑面积18000平方米的办公楼，计划对外出租经营。目前主办公楼已经完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后投入使用。

估价对象位于城市商业中心边缘，客流量大，道路通达性好，公交线路多，市政设施齐全，适合商业和写字楼。房地产公司经过用途改造后，商业价值可以大大提高。

二、市场背景分析(略)

三、分析的运用(略)

四。估价方法的选择

根据估价对象的特点和本市房地产市场的实际情况，本报告对估价对象采用了不同的估价方法。用比较法评估超市；写字楼采用假设开发法评估，其中开发后的价值采用收益法评估，然后计算扣除未来正常的开发成本、税金和利润，从而评估在建写字楼的价值。

动词 （verb的缩写）估价和计算过程

(1)超市的估价

选取三笔类似的房地产交易数据如下(省略对交易情况和房地产情况的详细分析):

可比实例
A
B
C

成交价9300元/m2
6300元/m2
美元1350元/m2

8600 m2
成交日期
2001年5月30日
2001年6月23日
2000年12月28日

注:表中面积均为建筑面积。

根据可比实例，收集到的其他相关数据如下:近三年，本市商业地产以人民币为基准的价格变化率平均每月上升0.5%，预计未来一年这一趋势仍将持续。2000年12月25日，美元与人民币的汇率是1: 8.3，2001年6月30日是1: 8.27。

1、比标价格a

=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100

=9347(人民币/平方米)

2、比标准价格b

=6300×100/100×(1+50.%) ×100/(100-25)

= 8484(人民币/平方米)

3、与标准价格相比c

=1350×8.27×100/100(1+0.5%) ×100/100

= 10458(人民币/平方米)

C型因为地理位置比较好，可以和例C比较，根据以往经验会加10分。

4.估价结果:根据上述可比实例修正，简单算术平均得出估价对象的单价。

= (9347+8484+10458)/3 = 9430(人民币/平方米)

总价= 9430× 7800 = 7355(万元)

(二)在建办公楼的估价

1.首先，衡量写字楼开发后的价值。

根据设计，估价对象建成后可出租经营的建筑面积为13500平方米。由于实际收益尚未发生，评估人员调查收集了同规模同档次写字楼广汇大厦的经营数据作为计算依据。广汇大厦租金标准为每天每平方米1.2美元空出租率20%，运营费用占有效总收入的55%。

年有效总收入= 13500× 300天× 1.2× 8.27× (1-20%) = 3215(万元)

年营业费用= 3215× 55% = 1768(万元)

净收入=有效总收入-营业费用

收益期50年。

资本化率为广汇大厦投资收益率的10.12%。

根据近年来本市写字楼经营相对稳定的情况，考虑到净收入和资本化率的趋势及保持稳定，代入以下公式计算:

V =
= 14183(万元)

v型-房地产价值

a-年净收益率

r资本化率

n-收益期。

根据以上分析计算，估价对象在经营状态下的标准价格为14，183万元。
2。计算未来的成本、税款等。

根据城市的客观情况，对在建办公楼进行估算和估价:

(1)工程费和管理费等。

装修费用1800万元，设备及安装费用1190万元，室外工程费用350万元，管理费150万元，合计3490万元。

(2)投资利息

当地贷款年利率为5.85%，展期一年，所以投资利息。

=3490×

= 101(万元)

(3)营业税

当地销售税率为开发完成后房地产价格的6%,因此销售税

=14183×6%

= 851(万元)

3.在建办公楼评估值

总值= 14183-3490-101-851

= 9741(万元)

不及物动词估价结果

根据前一阶段的分析计算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(人民币柒仟叁佰伍拾万元整)；在建办公楼总价值为9741万元(大写:9741万元)。估价对象的总价值为人民币17096万元(大写:人民币17096万元整)。

四。指出并纠正评估报告以下部分中的错误。(此题10分。试题不允许修改。在答案点指出并改正。误差不超过4个，以后应用之前错误的计算结果产生的误差不再算作误差。更正正确内容的，每更正一次扣2.5分。这个问题最多扣零分。)

某酒店总用地面积3000平方米，土地使用年限40年，自1998年10月8日起算；总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米；一楼大堂面积500平米，其余出租做咖啡馆。当地正常月租每平方米建筑面积100元，正常出租率80%。其余楼层为客房，共200间。当地同档次酒店价格200元/天，年平均入住率80%。酒店正常运营的每月总支出占客房收入的40%，其中房租税为每月2万元。据调查，附近同样使用年限的商业用地楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%。如果酒店要投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。

估价过程计算如下:

1.有效总收入

=2000×100×12×80%+200×200×365×80%

= 1360万元

2.总成本= 200× 200× 365× 40%

= 584万元。

3.酒店的总净收入=有效总收入-总费用

=13,600,000-5,840,000

= 776万元。

4.酒店土地净收入= 10000×3000×8%

= 2，400，000(万元)

5.酒店建筑净收入= 776万-240万。

= 536万元。

6.酒店建筑价值=

= 63114957元。

酒店2001年10月8日的保险价值为63，114，957元。