次贷危机将会加速中国房市调整

美国次贷危机的新风暴会加速中国房地产市场的调整，延长调整周期，但不会对房市走势产生决定性影响，适当调整有利于房地产长期健康稳定发展。
国家信息中心发布的第40期经济预测分析指出，在国内外经济放缓、房市进入“量价齐跌”阶段的背景下，次贷危机新风暴将加速中国房地产市场调整，延长调整周期，但不会对房市走势产生决定性影响；目前我国房价总体水平过高，适度调整有利于使房价回到普通购房者的承受能力，有利于房地产长期健康稳定发展。因此，房地产调控应坚持“稳”字第一，防止多重不利因素叠加导致市场过度调整。
受美国次贷危机影响，在次贷危机新风暴发生之前，世界房市就已经处于萧条之中。9月中旬，华尔街爆发了一场被称为“百年一遇”的次贷危机新风暴:“房利美和房地美”被美国政府国有化，雷曼兄弟申请破产，美林被收购，保险巨头AIG岌岌可危。初步分析表明，这场由房地产信贷过度扩张引发的金融“地震”，反过来将对本已低迷的世界房地产市场带来更沉重的打击。
次贷危机新风暴的发生和蔓延，也给已经处于调整期的中国房地产市场增添了更大的不确定性。2009年，中国的外部环境更加严峻，经济放缓的概率加大。宏观经济放缓会对房地产市场产生下拉效应:一是居民收入减少，影响其自主需求；二是企业效益下降、社会流动性减少影响投资需求和意愿；第三，心理预期变化，“追涨杀跌”的本能大大降低了投机需求。
次贷危机的新风暴将使政府加强金融监管，减少社会流动性，最终从供需两方面抑制房地产市场的过度膨胀。然而，在国外很多城市“声量下降”的大环境下，处于调整期的中国房价很难“独善其身”。次贷危机会让全球很多经济体流动性不足，需要大量资金“救市”，客观上增加了国内“热钱”流出的可能性。
从综合判断，华尔街新一轮次贷风暴会加快中国房地产市场的调整，但不会对中国房地产市场产生决定性影响。中国房地产市场调整的关键取决于国内外经济形势和货币政策。根据宏观经济和货币政策的不同取向，今明两年中国房地产市场调整可能出现三种情况:
情景一:深度调整。如果美国次贷危机新风暴继续蔓延，金融危机转为经济危机，美国、欧盟、日本三大经济体将同时陷入衰退，房价和交易量将继续萎缩；新兴经济体正在遭受通货膨胀和外部需求减弱的影响，经济增长明显放缓。国内方面，出口和投资增速快速下滑，消费放缓，物价居高不下，货币政策进一步收紧。在这种情况下，预计2009年房地产市场的调整不会结束，持续时间至少在3-5年，房价将下降25%-45%。
情况二:中等幅度调整。如果全球主要央行联手救市，金融危机就不会演变成全面的经济危机。美国经济将放缓，但仍将正增长。欧盟和日本处于衰退边缘，新兴经济体经济增长将放缓。国内方面，出口和投资增长放缓，消费保持相对稳定，通胀压力减轻，货币政策放松。在这种情况下，房地产市场的调整将持续到2009年底，房价下跌15%-25%。
场景三:微调。如果大规模救市计划带动金融危机快速过去，美国经济将小幅反弹，日本和欧盟经济将保持低增长；新兴经济体保持快速增长；在出口、投资、消费三大需求同时拉动下，经过2008年的短暂调整，2009年国内经济增速回升，物价回落至正常水平，货币政策由紧转稳。在这种情况下，经过2008年的短期调整，2009年房地产交易量将明显回升，房价跌幅在15%以内。
根据目前各国应对措施、力度和发展趋势的初步判断，中国房地产市场“适度调整”的可能性在于以下原因:首先，虽然不会陷入严重衰退，但世界经济将明显放缓；二是国内经济明显放缓；第三，物价水平还没有回到正常水平，货币政策完全放松的可能性不大。
虽然次贷危机对世界金融市场和实体经济的影响以及美国等国大规模救市的效果还有待观察，但可以预计，在国内房价过高，普通购房者难以承受，市场已经调整完毕的背景下，新的次贷危机将进一步加速中国房地产市场的调整。适当调整有利于房地产长期健康稳定发展。因此，我国房地产调控应坚持“稳”字第一，把改善供给、稳定需求作为政策调控的重中之重。既要防止多重因素叠加导致的市场过度调整，又要促进房价理性回归。