外力推动地价上涨房价企稳须待地价调整

和楼市一样，土地市场也陷入了有价无市的漩涡。
8月7日，从国土资源部获悉，根据全国城市地价动态监测系统数据，今年二季度全国主要城市地价同比上涨11.94%。与此同时，今年上半年全国土地交易低迷，即使成交，也有近一半的交易以底价成交，约10%的土地供应遭遇“招拍挂”。
早在今年2月，SOHO中国董事长潘石屹就在公开场合预言，土地市场的拐点一定会在今年出现。因此，业内猜测，当前有价无市的土地市场，是“拐点”到来之前最激烈的博弈。
地价还在涨
“现在很多开发商资金链非常紧张，没钱买地。即使他们有些钱，也不敢轻举妄动。这个时候，观望是最安全的。”近日，亿城集团董事总经理E·于君在接受本报记者采访时坦言，今明两年开发商可能真的要“勒紧裤腰带”了。
正是开发商越来越紧的钱袋子，让曾经繁荣的土地市场异常冷清。
以北京为例。国际置业顾问DTZ的数据显示，今年3-5月，北京市土地整理储备中心共完成土地交易18宗、住宅用地交易8宗，与上一季度59宗、40宗住宅用地交易的总成交量相比，分别下降69.49%、80%，与去年同期相比分别下降10%、38.46%。与此同时，“拍卖和招标”接踵而至。数据显示，短短几个月内，北京、上海等一线城市已经发生了40多起土地“招拍挂”事件，就连市场行情一直相对稳定的合肥、芜湖、沈阳等二线城市也未能幸免。
对此，国土资源部在7月底的全国国土资源厅局长座谈会上也坦承:“今年上半年，全国土地市场竞争整体降温，近一半土地以底价出让，近10%的土地以拍卖方式出让。”
不管是没钱还是观望，开发商的短期土地需求确实在下降。但令人意外的是，地价不降反升，最接近楼市的住宅用地位居涨幅榜首位。
国土资源部公开数据显示，今年第二季度，全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米，其中住宅用地均价为2020元/平方米，去年第四季度为1702元/平方米。同比增长15.82%，高于商业用地和工业用地11.08%和6.66%。
据北京市土地整理储备中心统计，今年第一季度，住宅及具有居住性质的土地平均楼面价高达4628元/平方米，较2007年同期的3395元/平方米上涨36%。根据北京市土地储备中心公布的数据，有统计机构发现，今年上半年土地价格溢价高达45.4%。去年同期为9.91%。国土资源部副部长鹿心社在上述全国国土资源部门主任座谈会上表示，住宅用地价格较2007年下半年有所放缓，但土地价格仍在上涨，“而且增速放缓的幅度也非常有限。”
毋庸置疑，“有价无市”已经成为当前土地市场最真实的写照。
地价上涨的外力
如果按照经济学中的供求关系来确定价格理论，“没有市场”就意味着降价。在楼市和地方城市如此低迷的情况下，土地如何能独善其身，依然保持11.94%的高涨幅？
华高莱斯国际房地产顾问(北京)有限公司副总经理龚用博弈论来解释。
“今年上半年，无论是实际土地供应量还是供应节奏都明显下降。”颜葵一针见血。
7月27日，鲁信社在国土资源部半年度工作报告中披露，2008年上半年，全国建设用地供应总量同比下降25.3%，全国共使用新增建设用地135万亩，仅占年度计划的23.4%。北京的情况也基本如此。今年上半年，北京住宅用地累计供应仅为413公顷，仅完成计划的24%。尤其是今年二季度，计划推出49宗住宅和商业金融用地，但最终有40宗未能如期供应。
国土部一位内部人士也分析，从地方政府的角度来说，土地不会降价卖，更不会低价卖，因为土地有它的市场价值，政府部门不会让地价低于它的基准价格。“在市场低迷时期放缓土地入市进度可能是首选。”
一位不愿透露姓名的开发者也向记者爆料。目前，政府提供的土地一般有两种。一类是区位差的地。对于开发商来说，不会像以前一样把地全抢了，但现在不拿不该拿的地了，所以是“失标”“流拍”，政府完成了供地计划；另一种情况是继续供应一些好地段的土地。对于这些地块，有实力的开发商还是会争取的，竞争之下地价很难下跌。
开发商也指出，虽然很多地块都是底价出让，但地价看似低，其实不然。"底价比以前高了很多。"
记者也从相关渠道得到了数据。今年上半年，北京整体土地价格同比上涨9.06%，其中市区土地价格上涨50.9%。只有郊区土地和非住宅用地价格下降。
来自广州的消息，虽然土地市场冷清，但今年1-5月，广东土地购置成本172.69亿元，同比增长19.4%，衍生地价远高于目前执行的基准地价。
“这是当前土地管理中地方政府强势主导的集中体现。”颜葵分析说。
此外，土地整理成本的增加也是地价上涨的重要客观因素。
“虽然楼市低迷，但被拆迁人的情绪依然普遍高涨。之前别人家补了那么多钱，为什么来找我减？”颜葵指出，增加的拆迁成本最终还是会体现在地价上，从而达到转嫁的目的。
地价需要回归
在前两年地价大幅上涨后，当前楼市调整期地价仍在高位上涨，令人费解。
近日，来自上海、重庆、广州等地的“地王”纷纷传出退地消息，为“疯狂”的土地市场敲响了理性的警钟。
“最近两年，一些房地产公司为了圈地而圈地。他们圈地的目的不是为了在这些土地上建造市场需要的、可以出售的房子，而是为了储备土地，在财务报表上加一个简单的数字。”上周潘石屹指出，这些远离城市、连最起码的基础设施都没有的地块退地是好事，可以避免对这些目前不具备投资价值的地块进行更多的投资，避免更多的浪费。"这是对过去错误的纠正。"
“当房地产的主体不能自我修正的时候，就需要市场来修正。”e .于君指出，目前，房地产的深度盘整是一种市场修正行为。
对此，有业内人士善意提醒，土地交易量下滑趋势将持续至下半年，可能会在一定程度上影响地方财政收入，这可能成为影响房地产调控政策的一大变量。
与此同时，潘石屹也指出，房地产行业资金短缺，部分房地产企业违约，不得不退地。这种情况会减少未来两年市场上的房屋供应量，从而影响未来两年的房价。
稳定地价是稳定房价的重要一环。所以业内人士都在呼吁地价理性回归。