土地估价：限外政策导致越南楼市危机

据考，前段时间，越南的经济危机震动了世界。越南经历了股市崩盘、楼市崩盘、货币贬值、外资外逃的噩梦，房地产市场也大幅下跌。外界认为，越南金融危机的出现很大程度上是受外国投机资本对本土市场的影响所制约。
由于越南的发展道路在一定程度上与中国的房地产相似，因此之前对当地的外交政策有很多担忧。但是对比越南的外交政策和中国的房地产行业可以发现，中国和越南的外交政策并没有太多的一致，但是越南的金融危机给中国的房地产行业敲响了警钟。
首先，越南对外资采用租赁的方式，而中国采取统一的土地使用权出让政策。根据越南投资法，外资企业租赁土地的租期一般不超过50年。投资大、资金回收慢的，土地使用年限不超过70年。土地租赁期满后，国家职能部门可根据规划考虑延长土地使用期限。在越南工作生活的外国自然人只能租房，不能买房。这使得外资在越南投资房地产是短期的，没有归属感，助长了热钱的流入和流出。而在中国，土地使用权流转，外商投资行为趋于长期化，一定程度上有助于抑制热钱快进快出。
其次，获取土地有不同的方式。越南的房地产市场经常受到国家各种不可预测的直接行政干预，存在双重价格机制，土地价格具有很大的流动性，不利于越南的土地管理和保护。相反，中国建立了土地交易中心，以市场化的方式监督和管理土地价格。由此，外资进入中国房地产业从源头上得到了规范。
第三，对住房市场投资的监管差别很大。目前外资投资越南房地产有三种方式:直接购买、成立独资公司、购买股权成立合资公司，但对这三种方式没有具体限制。同时，在注册资本、业务规模等问题上也没有有效的规定。中国政府鼓励外资与本土企业合作，外资进入中国房地产市场的审批程序相对严格，尤其是外资通过股权转让收购内地房地产企业时，有详细的规范要求和具体程序。
最后，房产投资的种类有不同的限制。根据越南的房地产管理法，外国投资者可以建造和经营酒店、写字楼、商品房等。单独或共同确定房地产价格，取得已建建筑物的所有权证书和土地使用权证书，接受越南国内经济体转让的土地开发项目并继续投资。由于越南对外资房地产市场的产品没有严格的要求和限制，外资在越南主要投资写字楼、酒店等项目。，资金回报快，住宅建设投资少。一旦外资撤出，将对当地的商业酒店和写字楼市场造成巨大冲击。然而，中国采取了限制外国投资的政策。2007年11月，《外商投资产业目录》(2007年修订)将继续限制外商投资建设和经营高档酒店、写字楼和国际会展中心。外商投资土地开发必须是与内资企业合资合作，限制外商投资进入二级市场进行交易和中介或经纪公司。同时，从鼓励类投资中删除“普通住宅用地开发建设”，限制纯热钱投资。