深宁两地欲救一级市场多项政策刺激开发商拿地

在一系列的“救市”建议中，作为房地产的一级市场，土地出让不仅关系到楼市的供需，其与地方财政的微妙关系也显露无遗。
近日，江苏省国土资源厅网站上贴出了南京市国土资源局的一份工作简报。核心内容是建议未来控制单宗土地规模，降低单宗土地总出让金，对出让金较高的地块延长缴纳期限。这一表述被当地业界普遍解读为政府即将“松绑”土地出让条件。
此前，深圳市土地储备中心首次通过市场化方式从一家企业手中收购土地。并且还首次批准了某房地产公司延期开发的申请，理由是“市政配套不完善，房价下跌”。
业内人士分析，这些政策显然可以被视为“救市”和“托市”政策，“是土地部门为应对低迷市场而采取的积极行政行为”。但这些政策能否激起开发商的拿地信心，还需要时间来验证。
深圳“土地财政”危机隐现，是当前房地产调整的下行通道。
2007年6月28日，深圳田健地产以1.66亿元竞得位于深圳福田保税区桂花路与槟榔路交汇处的B105-100地块，楼面价10375元/平方米，可售楼面价15333.5元/平方米，这是深圳迄今为止的楼面价水平。但现在，这个区域的房价已经跌破了楼面价，成了名副其实的土地“负资产”。
本报记者调查了2006年以来深圳成交的5宗高价地块，发现这些地块刚刚开工建设，但周边二手房价并没有比地价高出多少。如果加上未来的开发成本，利润空几乎不能算奢侈。
而南京土地市场去年的火爆也与今年的乏善可陈形成鲜明对比。直接后果就是地方政府的城建资金“捉襟见肘”，城建进程放缓。
据具有官方背景的南京网景研究院统计，2008年上半年，南京土地市场共发生招标投标3宗，出让招标投标28宗，其中最低价出让招标投标24宗，溢价出让招标投标仅4宗，成交面积224.25万平方米，招标投标面积约31.72万平方米。
根据南京市2008年商业用地供应计划，今年南京市商业用地计划供应850公顷，目前成交面积不足总计划的1/3。事实上，地方政府正在感受到缺乏建设资金的压力。在近日举行的南京市委十二届九次全会分组讨论上，南京市建邺区委书记陆志鹏感叹:“土地市场和房地产市场对区县财政贡献很大，土地卖不出去。财政资金怎么解决？”
土地降价不是首选。虽然救市心态坚定，但南京、深圳等地的地方政府部门都不愿意考虑用土地降价来刺激市场。
早在今年5月底，江苏省国土资源厅副厅长吴振强就表示，土地不会降价出让，更不会低价出让。“因为土地有它的市场价值，政府部门不会让地价低于它的基准价。”
据业内专家分析，深圳市政府部门绝不会通过降价来促进企业土地的重新入市。“如果政府再次以招拍挂的形式进入市场并从中获利，似乎是皆大欢喜。如果土地被拍卖或者低于收购价，那么相应的风险损失由谁来承担就值得讨论了。”深圳房地产研究员朱建峰说。
一方面，政府不想便宜卖地；另一方面，城市建设急需资金。在不降低地价的前提下，调整出让条件是一种折中的尝试。
南京市国土局办公室主任、新闻发言人杨宏伟也承认，今年土地市场在调整，但任何市场都有其市场周期。今年南京土地市场的冷清与整个宏观经济形势有关。“大地块被拆成块，延长的周期可以满足更多感兴趣的开发商的需求。”
据悉，自去年土地出让限制增加“70/90”条款后，南京单一用地规模转向200亩以下中小地块。“面积控制在100亩以下”，出让面积再次缩水，引起业界关注。
另一位不愿透露姓名的南京国土局人士解释，原则上土地出让规模不得超过200亩。现在南京主城区土地很紧张，控制在100亩以内很正常。该人士称，原来出让土地，无论大小，一般约定半年内付清，现在所谓的“大”地块可以延长到一年。如果是需要拆迁的“毛地”，开发商延期付款也是有可能的。
南京工业大学天成房地产研究所副所长吴向华认为，防止一级房地产市场大起大落应该是地方政府下半年的工作重点之一。“土地市场是房地产发展的源头，需要先行”。但“土地市场冷淡不是因为缺地，而是信心不足。”