土地估价：地方政府求解土地市场低迷

国考大学表示，土地市场低迷，利益受损的无疑是土地出让方——各级地方政府。虽然当地政府部门采取了各种措施试图力挽狂澜，但效果有限。
经历了春节后三个月的低迷，北京土地市场迎来供应小高潮。从5月15日到现在，一个半月的时间，一共成交了12块地。
然而与此同时，一块规划建筑面积约29万平方米的土地在北京市土地整理储备中心网站上挂了一个半月，却无人问津。
“地价太高了。西北繁华处，楼面价已达6140元/平方米。现在是市场淡季。哪个开发商愿意出这么高的价格买？”一位开发商说。
但在南京，高价地难卖的尴尬更多是政府直接面对的。6月25日，河西两宗住宅地块公开出让。结果，被称为“河西准地王”的河西南部4号地块因无人报名而落选。另一地块河西孟都街188号，仅有一家开发商报价，底价8.3亿元成交。
成都的地价经历了直线下降。据尺度地产统计，今年上半年成都主城区土地成交价格仅为266万元/亩。但相比去年主城区902万元/亩的成交均价，这个价格已经下降了636万元/亩。虽然有供应土地性质不同等一些原因，但商品房市场的整体低迷也对土地市场产生了很大影响。
高价难卖是事实，撤退很快成了更大的问题。上海、南京等地企业撤退的消息相继传出后，天津上演了上市公司撤退的一幕。6月3日，中国长期控股有限公司(0110.HK)(以下简称“中国长期”)发布公告，终止收购天津两宗商住用地的全部权益。
根据公告，中国长园已于2007年12月17日达成初步意向，收购嘉禾及元嘉(分别持有上述住宅用地及商业用地)全部权益。
考虑到最近中国房地产市场的发展，买方已于2008年5月21日向卖方发出终止意向书的通知。中国长远董事会认为，终止收购不会对集团现有业务产生任何重大不利影响，集团将在机会出现时投资其他项目。
伴随着退地，土地二级市场活跃。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，最近在北京、天津等城市，有更多的开发商有意出让土地。
无疑，活跃的二级市场会间接加剧土地招拍挂市场的竞争。
事实上，今年上半年，北京、上海、广州、深圳等地土地供应时，恰好出现了长短不一的零供应期。北京三个月内只成交了一块商业用地，上海也出现了两个月商业用地零供应的情况。但刻意打压供应，放缓推地节奏，未能挽救土地市场整体下行的趋势。
“财税两条线的体制导致地方财政在一定程度上得到土地经营的支持。”亚洲房地产经纪公司总经理王说，作为政府财政收入的重要来源，土地出让不能无限期推迟。
土地供应面临财政压力的地方政府不得不做出让步。但常见的方式只有两种:延长公告时间，降低包括地价在内的出让条件。
今年一季度，成都一块地经历了两次拉低地价的历史，最终以底价成交。同样的事情发生在福州土地市场。但在主动降低出让条件，包括户型限制后，吴山西路南侧的50亩地块依然无法摆脱拍卖的命运。