沈阳楼市遭遇拐点：土地拍卖冷清、楼市供销量双降

拍卖价只比底价高2元
“还有涨价的吗？第一次132元，第二次1232元，最后一次1232元。成交！”拍卖师王忍痛落槌，仅比底价1230元/平方米高出2元。尽管她自始至终都在尽力调动会场中的竞价气氛，并且在宣布“成交”前做了三次长时间的竞价，但仍然没能改变沈阳PH08-025地块被低价竞拍的命运。
5月20日上午10点，这场国有土地使用权拍卖在沈阳土地交易市场举行。对于辽宁华安拍卖有限公司注册拍卖师王来说，这是一场相当“轻松”的拍卖，因为整个拍卖从开始到结束不到20分钟。
但这也是一场“失败”的拍卖。面对参与竞拍的仅有8位竞拍者，5个拍卖标的全部以略高于底价的限定价格成交。每个拍卖标的的加价最多不超过三倍，拍卖师也尽力了，但气氛始终不热。
而去年，这里的景象完全不同。
“在去年的土地拍卖中，一块地最多要加价十多轮才能拿下。”拍卖师王说，今年以来，沈阳国有土地拍卖突然遇冷。不仅拍卖数量急剧减少，竞拍者的热情也迅速冷却——竞拍者的数量从拍卖大厅刚开始爆满到现在只有一两排。
无人问津，土地拍卖一再延期
“上次拍卖公告后，无人报名竞拍，于是自动拍卖，我们又做了一些调整，准备延期后再拍。”5月14日下午，沈阳市规划和国土资源局(以下简称“沈阳市国土局”)经济技术开发区分局工作人员王声向一位罕见的来电者解释了其辖区内两宗国有土地拍卖一再延期的原因。
其中一个情节(没有JK2008-26)原定于当天上午公开拍卖。然而，在拍卖前一周的5月6日，沈阳市国土局宣布，这块土地的拍卖将延期至5月20日。另一个情节(没有。一同延期的JK2008-01)原定于4月22日拍卖，早于之前的地块。
王声表示，虽然拍卖推迟了一周，但直到5月14日下午，仍然没有开发商报名参加拍卖。
拍卖延期不仅仅是这个案例。5月7日，沈阳市国土资源局沈北分局发布公告，宣布原定于5月16日拍卖的7宗地块分别为沈北2008-001、沈北2008-002、PH08-025、PH08-026、PH08-002、PH07-059、PH07-060。据《中国经济周刊》了解，在此之前，沈阳有部分国有土地已经公开挂牌出让使用权，拍卖延期。
然而，直到5月20日拍卖日，沈阳经济技术开发区JK2008-01地块和沈阳沈北新区PH08-002、PH07-059、PH07-060三宗国有土地仍未能“走”到拍卖场上。相关部门并未公布原因。
据业内人士估计，从数字来看，这几块地开始上市转让的时间比较早。很可能是经过多次延期拍卖、本次拍卖前无人报名竞拍的“沉淀”土地，相关部门只好再次被动保留。
沈阳楼市4月“走跌”
半年前，王、远没有现在这么“闲”。
“去年，我每个月都会主持几场拍卖会。最多的时候一周有两三场拍卖会，大部分都是关于国有土地使用权出让的。远远不能用‘火爆’来形容当时的拍卖场面。”作为拍卖行的“主要拍卖师”之一，王这段时间忙得不可开交。但今年，她的工作频率突然慢了下来，因为拍卖行接到的委托业务突然锐减，有时候一个月只需要参加一两个拍卖会。
同样，与去年9月和10月相比，王声每天接到的有关参与土地拍卖的咨询电话数量直线下降。
沈阳房地产业内人士告诉《中国经济周刊》，今年以来，沈阳挂牌的地块被大量拍卖。为了寻找买家，一些地块一再推迟拍卖，但仍然没有买家前来。这与去年房地产商争相高价“囤地”的情况形成鲜明对比。【/br/】为什么沈阳国有土地使用权拍卖在短短半年内从“火爆”到“无人问津”的变化很大？房地产商手中的土地是否足够？还是不愿意拿地开发新项目？
面对记者的提问，沈阳多家房企负责人以各种理由回避。但沈阳市相关部门近期发布的一些公开信息，似乎从侧面显示出一些问题。
沈阳市房产局发布的《2008年4月沈阳房地产市场运行分析》显示，4月份沈阳房地产市场上市量和销售量同比均大幅下降，降幅分别达到20.30%和29.98%。此外，这份文件提供的统计数据还显示，4月份，沈阳市商品房平均成交面积为88.99平方米。比3月份下降1.43个百分点，商品住宅成交均价与3月份基本持平，涨幅仅为0.38%。同时，中高价位商品房存在销售压力，尤其是4000-5000元/平方米的商品房，上市面积占比高于销售面积占比7.96个百分点，呈现明显的供大于求态势。
为此，沈阳市房产局还专门向政府提出建议，给予开发企业正确的引导，避免高价商品房大量供应造成的滞销局面。【/br/】“拐点”阴影逼近？
“去年，几乎所有的房地产价格都在大幅上涨，从每平方米300元到500元，但这阻挡不了大众的购房热情。只要有新楼盘开盘，买家就会蜂拥而至。”程先生是沈阳一家房地产传媒公司的业务负责人。去年沈阳房地产市场的变化给他留下了深刻的印象。
他说，从今年年初到现在，房地产市场似乎从晴天变得多云。在过去的几个月里，大多数在售商品房项目的销售价格上涨幅度没有超过每平方米200元。然而，在销售过程中，这种增长必须通过折扣和其他促销活动反馈给买家。即便如此，依然无法撬动多少有些平淡的市场需求。
一位房地产业内人士表示，与去年房地产市场的火爆场面不同，今年沈阳房地产市场的变化表现为商品房销售价格的停滞和成交量的下降。面对市场的意外变化，前期部分开发商大量购地造成的后遗症也开始显现，原本供不应求的商品房供应与购房者需求的关系正在悄然发生变化。
据《中国经济周刊》报道，近期，沈阳部分商品房项目接待的购房人数确实出现了不同程度的减少。“大多数有购房意愿的人都在观望，他们认为房价可能会下跌。”有楼盘销售人员这样解释。
业内人士分析，种种现象表明，在国家宏观调控下，在购房者观望等待、开发商无所适从的同时，沈阳楼市似乎正一步步陷入“拐点”的阴影中。
心理恐慌导致“杯具蛇影”？
但是，也有人不认同“拐点”。
“希望房地产市场不要出现‘杯盘蛇影’的故事！”5月28日，沈阳建筑大学房地产研究所所长刘雅晨在接受《中国经济周刊》采访时表示，在国家宏观调控背景下，购房者和开发商对楼市调整的过度心理预期和恐慌，是造成沈阳房地产市场局部“萎缩”现象的主要原因。
“大多数购房者心理上都希望房价下跌，从而放大了对房地产市场调整的预期。当然，一些开发商甚至对楼市危机产生了不必要的恐慌。”他认为，短期内，沈阳的楼市不会出现拐点，因为中国的房地产市场还没有进入萧条周期。无论从供求关系来看，还是从房地产市场与国民经济的协调性来看，我国房地产市场仍在正常周期内运行。从长期来看，中国的城市化进程和整体经济继续向好的态势发展，是支撑房地产市场向上发展的两大关键因素。
刘雅晨表示，国家宏观调控并不仅仅针对房地产市场，但由于房地产开发商严重依赖银行信贷资金，因此在宏观调控中首当其冲。
“资金的问题当然会给房地产行业带来一定的影响，但这种影响并不是毁灭性的、致命的。反而会更好地促进房地产市场内部的结构优化，通过去弱留强促进行业的合理有序发展，降低银行信贷风险，更好地保护购房者利益。”刘雅晨表示，目前的楼市调整是对去年市场局部过热的主动纠正。经过行业内的新一轮洗牌，沈阳房地产市场有望在今年下半年重新进入“牛市”。
据了解，在沈阳本地一些房地产开发商“收紧战线”的同时，首创置业、碧桂园、恒基地产等一些来自其他城市的有实力的房企也在陆续进入沈阳房地产市场，积极进行规模化经营。这些现象似乎也证实了刘雅晨的观点。