土地估价师：农村集镇土地咋管理

历史遗留的违法用地问题亟待解决。由于80年代末90年代初大规模乡镇企业的影响，一些地方不同程度地圈地设立了大量乡镇企业。这些乡镇企业使用的土地大多是集镇土地；有的是乡镇提供的土地，有的是农村集体经济组织租赁的土地，这些土地大多没有办理合法手续。20世纪90年代中后期，全国各地出现了小集镇建设高潮，使得各乡镇都以牺牲土地为代价，通过开垦农田来扩大集镇规模，更不用说办理各种用地手续了。非法占用的土地往往被非法转让给单位或个人使用，再加上集镇的房产被非法买卖，导致集镇出现大量非法用地行为，扰乱了集镇土地的正常管理秩序，引发大量土地纠纷。这些问题亟待解决。
集镇国有土地监管是真的空。对集镇国有土地进行监管是国土所的职责。集镇国有土地是国家资产，但多年来，有关部门疏于管理。在一些基层国有企事业单位，因合并或其他原因遗留的土地资产，有的被非法倒卖，有的被个人长期占用，造成国有资产流失。受近年来房地产热潮的影响，一些单位实际上无视国家的法律法规，擅自利用国有土地，开始房地产开发，大发横财。这些现象促使我们思考一个问题:如何建立规章制度来管理农村集镇的国有土地，使国有资产不流失、不闲置。
城镇土地地籍档案不全，管理不规范。地籍管理是土地管理的基础，在土地资源保护和土地资产管理中起着基础和保障作用。过去，由于基层土地管理体制不畅，地籍管理是一项政策性、技术性、专业性很强的工作，基层缺乏专业技术人才，大多数乡镇没有建立一套准确、权威的地籍图、数据和档案。建立城镇土地地籍档案是农村土地管理的一项紧迫任务。
村镇土地利用总体规划与城镇规划不衔接。现行乡镇土地利用总体规划的基准年是1997年，规划到2010年。但与乡镇土地利用总体规划相比，各乡镇规划的基准年和规划期有的早有的晚。此外，村镇土地利用总体规划由国土资源部门编制，镇规划由建设部门编制。如果两个部门缺乏适当的沟通，两个规划就会不协调，甚至冲突:建设项目符合村镇土地利用总体规划的，不符合镇规划；符合镇规划，但不符合乡土地利用总体规划。城镇土地利用总体规划无法规范和引导集镇土地的利用，导致集镇土地的粗放利用，甚至引发违法行为。
妥善处理历史遗留问题，尊重历史，实事求是，依法处理历史遗留问题。对历史遗留的违法占地，要按照尊重历史、实事求是的原则妥善处理。以前违法占地的乡镇企业，现在正常经营的，国土资源部门应当责成企业法定代表人办理用地手续；已停产、破产但可用于新投资项目的乡镇企业，应由集体经济组织依法收回农村集体建设用地使用权，用于新的投资项目，并责成新的用地单位办理用地手续；暂时停产或破产的乡镇企业的土地，可由集体经济组织收回，并负责监管。对集镇建设非法征用的土地，国土资源部门要查清当时占用土地的界址和面积，办理手续，并与用地单位和个人签订土地出让合同，责成用地单位和个人缴纳土地税，督促其办理用地手续。
充分发挥规划的引领作用，抓住机遇，做好村镇土地利用总体规划与集镇规划的衔接。土地所应积极听取乡镇政府对修改土地利用总体规划的意见，争取乡镇政府根据土地利用总体规划进行镇规划的修改。当镇规划不符合乡镇土地利用总体规划确定的用地条件时，应按照“专项规划服从总体规划，下级规划服从上级规划”的原则对镇规划进行调整，确保乡镇土地利用总体规划发挥调控土地、引导土地利用的“指挥棒”作用，更好地为当地经济发展和镇建设服务。
加强集镇国有土地监管，依法收储闲置国有土地。国土所要组织力量，摸清辖区内每块国有土地的性质、使用单位、界址、面积，进行登记，做到不漏、不漏，掌握辖区国有土地的属性；监督各单位使用国有土地，防止各单位非法处置国有土地；对城镇因企事业单位合并闲置的国有划拨土地，应及时与县国有土地储备中心联系，按程序依法收储，适时采取招标拍卖方式出让；对非法倒卖、转让、侵占国有土地的，依法严惩，构成犯罪的，移交司法机关，追究其刑事责任，确保国有土地资产不流失。
加快建立和完善集镇土地地籍档案。集镇土地地籍档案不完整直接影响集镇土地管理。国土所要抓紧时间，积极争取上级国土资源部门的支持和帮助，积极协调乡镇政府，迅速建立完整准确的地籍档案。技术力量薄弱的地方，可以委托有资质的单位帮助完成这项工作。有条件的地方可建立集镇地籍信息库，为集镇土地资产管理提供有力保障。