两大措施解决保障型住房问题

国庆假期后第一天，股市开门红，房贷新政阴影下的地产股在林现身。可以佐证的是，国家发改委近日发布的最新经济形势分析报告指出，当前房地产市场运行呈现四个特点:一是房地产开发投资增速提高，住房投资增速加快，普通商品房和保障性住房投资比重提高；二是住房供应结构开始改善，但90平方米以下住房比例仍然较低；三是市场需求旺盛，供需矛盾更加突出；第四，物价上涨逐月加速。
提高房贷可以抑制房价的论调，是对金融原理的无知，是对过去“空调整”历史的忽略，但总有大行情。原因很简单，人们把希望照进现实，把“应该”当成“必须”。事实上，人们在投资时总是遵循另一套现实逻辑。即使他们买不起房子，也可以通过购买地产股来分享房地产价格上涨的成果。
加息改变不了房地产是更好的实物投资对象的事实，只能降低银行的风险。用信贷来改变房地产投资热，无疑是相反的。央行此前出台的房贷政策并没有收到稳定房价的长期效果，而只是短期的鲶鱼效应。房贷新政刚出，市场就开始观望，这就是鲶鱼效应的典型表现。
改变房产的投资预期有两种方法。一个是人民币大幅升值，一个是房产税的征收。但这两项措施迟迟没有出台，所以利率政策不愿作为替代品上阵。使用替代品的结果，当然是麻醉期过后投资的报复性反弹。
有意思的是，NDRC再次提到了调整完善差别化信贷和税收政策。既然信贷已经放开，或许税收政策也会随之出台。如果只是增加交易成本，对于改善了住房条件的中产阶级来说，是一个沉重的打击。如果政府以持有环节房产税的形式参与投资利润分配，将对房地产市场造成巨大冲击。
政府在房地产市场的职责是防范金融风险，提供可负担的住房。目前的措施侧重于控制信贷风险。在人民币不能大幅升值的前提下，还有其他措施保障中低收入群体的住房权益。
首先，土地问题。在严格保护耕地、政府拥有土地所有权的前提下，将土地交易交给专业公司处置。政府将退出土地交易市场一线操盘手的地位，回归公共产品的监督者和提供者的角色，将大部分土地收益用于廉租房建设。由于利益分离，可以进行严格的监管，所以资金的使用效率会提高。
其次，信用问题。对于房产投资来说，信贷绝不是重点，但对于想要改善住房条件的中产阶级来说，房贷才是重中之重。只有在信贷整顿不够有力的情况下，房地产市场才会烧起油来的说法是站不住脚的。目前中国的房贷占20%左右，而在东南亚金融危机爆发前，泰国的房地产信贷占50%以上。这说明了一个现实，就是房价飞涨，房贷的作用并没有想象的那么大。
金融机构是逐利的，国内外资金有替代效应。房地产和股市泡沫在某种程度上属于“进口牛市”。目前，在国内银行收紧房贷的同时，外资银行酝酿实施优惠利率抢占房贷市场，国内银行也在寻找二次置业具体解释的突破口。另据统计，大部分二次置业者的首付比例都在40%以上。不会对真正的房贷投资者构成威胁，一切看投资预期。
要解决这个问题，让商业银行承担担保贷款的负担，就是重蹈把市场和公共产品混为一谈的覆辙。政府完全可以区分商业银行和担保金融机构，商业银行和资本市场可以解决商品房的融资，担保金融机构可以解决中等收入人群购房的低息贷款和廉租房建设的资金来源。同时，建议的房地产信托基金等金融创新手段也应尽快推出，以弥补资金缺口。
房贷新政的作用和增加交易税费的作用的相似之处在于对资金承受能力的筛选。最终房地产寡头和拥有多种融资渠道的大投资者胜出。要解决中低收入群体的住房问题，土地和信贷的专业化以及政府信贷的支持必不可少。