土地估价实务：编制比较因素条件指数表

为了在因子指标量化的基础上进行比较因子修正，需要将因子指标转换为因子条件指标，编制比较因子指数表。除日期、交易情况、年份、容积率外，应根据待评估土地的各要素条件，确定相应的指标如下:
①用途修正指标选取相同用途(按详细用途)的案例，可省去用途修正；根据当地基准地价，可以分析不同用途地价的差异，确定修正指数。
②土地等级修正指数(选择同等级或相邻等级的交易案例。方法类似于使用校正指数。
③交易类型。一般的交易类型有买卖(协议、招标、拍卖)、租赁、抵押、按一定价格入股等。考察不同交易类型和地价的差异，确定交易类型修正指数，选取同类型交易案例，不进行交易类型修正。仅在抵押评估期间选择抵押案例。
④交易情况修正指数。选择正常交易下的比较案例，不更正交易情况。例如，如果确定被调查案件为异常交易，但能明确说明各种特殊因素对正常地价的影响程度和正常交易下的地价差异(估价人员对市场情况有充分了解)，通过修正可以确定交易情况因素指数。
⑤交易时段每日价格指数。确定方法:
一是直接采用土地所在地的地价指数或房地产价格指数；【/br/】二是调查当地房地产市场数据，分析、计算、确定与待评估土地用途相同的近几年(比较案例中最早成交日与最晚成交日之间)的地价指数。
⑥土地使用年限修正指数
土地使用年限修正公式:k=1-1/(1+r)n