土地改变用途收取出让金的计算方法

1.根据商住建筑面积，计算商住分摊的土地面积。比如一栋五层建筑，总建筑面积5000平米。2、3、4、5层为住宅，建筑面积4000平方米；一层由住宅改为商业，建筑面积1000平方米。假设总用地面积为2000平方米，则商业建筑的分摊用地面积为400平方米(2000× 1000/5000 = 400)。也就是说，这400平米的土地用途由住宅改为商业，剩下的1600平米(2000×4000/5000 = 1600)还是住宅用地，这次不考虑。
2。计算当前时间的住宅和商业用地的市场价格，要么用单价，要么用总价。如果用总价表示，面积按400平米计算。因为土地用途在转让后发生了变化，所以在计算当前时间的住宅和商业用地价格时，可能需要进行年度修正。
3。用商业用地的价格减去住宅用地的价格，即两种用途的市场价格之差，再乘以政府的收益率，即改变用途应缴纳的出让金。【/br/】需要注意的是，土地单价只能乘以土地面积(或分摊土地面积)才能得到总地价。土地单价乘以建筑面积，结果肯定是错的。今后给商业网点业主发放国有土地使用证时，登记的土地面积也按商业网点建筑面积分摊。根据上面简单的例子，商业网点总建筑面积为1000平方米，所有商业网点的土地使用证登记土地面积之和应为400平方米。如果是地块，土地面积的分配会比较复杂，但绝不会把土地面积和建筑面积混为一谈，这是计算不同用途土地分配比例的基础。因此，笔者认为改变用途补充政府收益的计算公式应为:补充政府收益总额=(商业用地单价×商业用地政府收益率-住宅用地单价×住宅用地政府收益率)×部分建筑物改变用途分摊的土地面积。另外，在土地面积不变的前提下，“改变用途的政府收入额无论楼层高低都不应改变”也不完全正确。再举个例子:比如一栋六层建筑，总建筑面积6000平方米。其中2、3、4、5、6层为住宅，建筑面积5000平方米；一层由住宅改为商业，建筑面积1000平方米。假设总用地面积仍为2000平方米，则商业建筑分摊333平方米(2000× 1000/6000 = 333)。也就是说，这333平方米的土地用途由住宅改为商业。与刚才商厦分摊400平米的例子相比，政府总收入一般会有变化。但由于这个6层楼的容积率与5层楼的容积率不同，所以在目前的估价时点，6层楼的商住用地价格可能与5层楼的不同，商住用地的单价差异变化有多大不确定。只有在非常巧合的情况下，才会出现因改变用途而收取的政府税收金额不随楼层高低而变化的现象。【/br/】换个角度，一个100亩的地块，东边50亩由住宅改为商业，原规划容积率不变，核定要缴纳的政府收入。计算公式很明显，就是要缴纳的政府总收入=(商业用地单价×商业用地政府收益率-住宅用地单价×住宅用地政府收益率)× 50亩，完全不考虑建筑面积。目前土地出让以招拍挂为主，改变用途时更多用于计算地价差额，而非政府收入差额。以上公式为:支付的土地总价款=(商业用地单价-住宅用地单价)×50亩。
湖北潜江的董认为，王茂峰的两个计算住宅用地转为商业用地地价(或溢价)的公式，我认为同一个案例的地价差异之大，是因为这两个公式的内涵不同。如果公式内涵统一，结果应该是一样的。
评估价为楼面价的，建筑面积要统一。如果评估价格为基准价格，则应统一土地面积。第二个公式使用前面的建筑面积，但后面的土地面积。和第一个公式相比，肯定会有差距。按照问题的理解，额外的土地出让金是商业地价减去住宅地价的残值的22%。那么计算公式可以是:(评估商业用地单价×建筑面积-评估住宅用地单价×建筑面积)× 22%，或者是:(评估商业用地单价×评估土地面积-评估住宅用地单价×评估土地面积)× 22%，前一个公式采用楼面地价，后一个公式采用地面地价。
试模拟一个例子:一层建筑面积100 m2，分摊土地面积30 m2。卖的时候是住宅用的。现在规划为商铺，改变用途需要补交地价。
经两种方法评估，同时，住宅使用单价1500元/建筑平方米，商业使用单价3000元/建筑平方米。根据当地政策，按商业地价减去住宅地价后的残值的22%缴纳地价。根据前面的公式，已支付的土地价款=(3000×100-1500×100)×22% = 3.3万元；如果按土地面积计算，土地单价可能为:商业用途单价= 30万元/30㎡= 1万元，住宅用途单价= 15万元/30㎡= 5000元，则补交地价款=(10000×30-5000×30)×22% = 3.3万元。采用楼面价或者地面价，只是单价不同，总价应该是一样的。