土地估价实务基础考试前讲义第二十讲

基础土地估价实务精读课程第20讲讲义

土地增值收入

土地增值收益
土地增值是按照该区域土地因用途改变或土地开发，达到一定的建设用地利用条件而产生的价值增值计算的。土地增值收益率一般在10-30%。
土地增值的计算方法:
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税收+利息+利润)×土地增值率
注:在实际操作中，如果土地增值收益采用当地出让金标准，政府公布的出让金标准多为土地出让年限的出让金，与土地剩余使用年限不一致。

待估土地价格=(土地购置费及税费+土地开发费+利息+利润)×[1-L/(1+土地还原率)待估土地剩余使用年限]+出让金×[1-L/(1+土地还原率)待估土地剩余使用年限]/[1-L/(1+土地还原率)法定使用年限。

由于土地购置费、税费、开发费、利息和利润一般以土地面积表示，因此在租赁费以楼面价表示的地区(如广州)应用上述公式时，应特别注意将楼面价换算成地价款。
九。地价修正和确定。根据待估宗地所在区域的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
2。当采用成本逼近法计算有期限的土地使用权价格时，应修正土地使用权期限。术语校正公式为:

K=1-1/(1+r)n

式中:K——年修正系数；
R-土地恢复率；
n-土地使用权期限。
是否进行年度修正要具体分析:
(1)当土地增值收益由市场价格与限定期限的成本价的差额确定时，年度修正已经体现在增值收益中，不需要进一步修正；
(2)当土地增值收益由市场价格与成本价的差额无限期确定时，土地增值收益与成本价实行年度修正。
(3)待估土地为租赁土地时，应修改剩余使用权期限。
3。如果用成本逼近法测算某个区(或开发区)的平均地价，还应考虑该区的土地利用率或可转让土地的比例，还要分摊公共设施的占用面积和共用面积，因为这些公共设施的占用面积(如道路、公共绿地等，)不能出售，土地价款和与土地开发相关的投资成本应在可转让土地中分摊。计算公式如下:
可转让土地平均单价=土地总平均单价×土地总面积/可转让土地面积
4。包裹到期更正。由于通常将土地开发程度设定为宗地红线外的开发程度，而不考虑宗地红线内的开发状况，因此也应适当修正宗地内的开发建设状况。

应用示例

应用示例

1.某开发区总用地面积5km2，现已完成“七通一平”。开发区内道路、绿地、水面等公共和基础设施占地1.5km2，开发区拟出让一块工业用地50年，用地面积10,000m2。根据测算，本开发区征地、安置、拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征地发生的其他费用为1.5亿元。征地后“七通一平”造价2亿元/km ㎡，开发期两年，第一年总投资占开发总投资的40%，总投资回报率20%，土地增值回报率20%。那一年。试估算工业用地的单位面积价格和总价。

根据题意，采用成本法进行评估。步骤如下:

1.算一下征地费。

征地费为:(4.511.5) × 108 ÷ (5× 108) = 120(元/㎡)

2.计算土地开发费。

土地开发费为:(2.0× 108) ÷ (1× 106) = 200元/㎡。

3.计算投资利息

本例中，投资包括土地购置费和土地开发费，土地购置费利息期为2年，土地开发费分为两部分，其中第一年投资40%，计算期为1.5年；另60%在第二年投资，利息期为0.5年，因此投资利息为:

20× [(1× 0.1) 2-1]+200× 40% [(1+0.1) 1.5-1]+200× 60% × [(1+0.1) 0.5-1] = 25.20+12.30+5.86 =

4.计算投资利润

利润:(120+200) × 20% = 64(元/㎡)

5.计算土地增值收益

土地增值收益为(120+200+43.36+64) × 20% = 85.47(元/㎡)

6.计算土地价格

地价=土地购置费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益。

= 120+200+43.36+64+85.47 = 512.83(元/㎡)

7.修改可转让土地的比例。

由于开发区内的道路、绿地、水面等公共和基础设施占用的土地不能出售，这些土地的价格应分摊到可出售土地的价格中。计算方法如下:

开发区可转让土地比例=(开发区总面积-不可转让土地面积)/开发区总土地面积× 100% = (5-1.5)/5× 100% = 70%。

则可转让土地的平均单价= 512.83/70% = 732.61(元/㎡)

8.修改土地使用权期限。

以上是无限期的土地使用权价格，50年的土地使用权价格为:

32.61× [1—1/(1+0.07) 50] = 707.74(元/㎡)

9.计算总地价。

总地价707.74× 1万= 707.74万元。

因此，成本法估算的工业用地单位面积价格为707.74元/m '，总价为707.74万元。

本章摘要:

由土地开发成本构成推算地价是我国土地估价的思路之一。这也是成本逼近评估的理论基础。该方法是常用的土地估价方法，需要掌握