土地估价实务基础考试前讲义第八讲

土地估价实务精修课程第八讲讲义

土地估价原则

土地估价原理
(考试大纲要求)
理解:土地估价各原理的理论基础。
熟悉:土地估价各原则的适用范围和注意事项。
掌握:土地估价原则的内涵。
(复习难点)
1。相关土地估价原则的理论基础；
2。不同计价原则的适用范围和注意事项。

土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求相互作用和影响而形成的。
一、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，当所提供的商品或服务的效用相同或大致相似时，最低价格吸引需求，即两种或两种以上可相互替代的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较后确定的。土地价格也遵循替代定律。某块土地的价格受到其他具有相同使用价值的地块，即可能被替代的同类型地块的价格的约束。换句话说，具有相同使用价值和可能替代的地块会相互影响和竞争，使价格趋于一致。因此，土地估价中的替代原则可以概括为:
1。土地价格水平由相同性质的替代土地价格决定；
2。地价水平是根据市场交易案例，由最了解市场的买卖双方比较确定的价格；
3。土地价格可以通过比较地块的条件和使用价值来确定。
根据上述原则，土地估价时，可以通过比较土地条件来评估地价，即土地使用价值。例如，在同一个市场供求圈内，通过调查待估土地可能被替代的最近交易的土地的地价和条件，可以确定待估土地的价格，即土地评估中经常使用的市场比较法是基于替代原理。需要注意的是，由于土地的不可移动性、个体性和交易量小，在土地估价中很难找到与一般商品具有相同性质和条件的替代品。因此，一般需要对时间和土地条件进行修正，才能根据替代原理用市场比较法确定待估土地的价格。
实际上，替代原理与收益还原法有很深的关系。因为一个地块的价格，如果有可能替代，就可以很快确定与该地块产生相同净收入的其他地块的投资金额和价格。可见，替代原则是表达合理经济行为的基本原则之一。它的应用范围很广，是估价原则的中心内容之一。
在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评估土地使用价值，对土地条件基本相同的土地进行分类定级，然后在此基础上计算其平均价格；基准地价系数修正法在评估宗地价格时，是以基准地价为基础，通过待评估宗地的条件与区域内一般条件的比较，修正基准地价系数，评估宗地价格。可见，这实际上是替代原理在估价实践中的具体应用。

例:城市专业街两侧的土地用途大致相同，遵循的估价原则是()。
A .替代原则
B .协调原则
C .贡献原则
D .需求和供给原则
答案:a .替代原则

二。预期收益原则
土地价格受预期收益形成因素变化的影响。因此，土地投资者在预测土地的未来收益或效用后进行投资。这就需要估价人员了解过去的收益状况，对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势以及政策规定对土地市场的影响进行详细的分析和预测，从而准确预测土地现在和未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
土地价格受预期收益形成因素变化的影响，土地投资者在预测土地在其有限使用年限内所能带来的收益或效用后进行投资。因此，准确预测土地现在和未来能给权利人带来的总利润(即收益价格)是预期收益原则的具体体现。
对预期收入的估计必须客观合理。它要求估价人员认真分析价格的形成因素，对未来趋势做出客观合理的预测，并应排除脱离实际的土地使用预测或投机获利和非法使用。
预期收益原则对于土地估价中的区域分析、交易实例的价格核对、净收益和还原利率的确定都是非常重要的。在土地估价实践中，剩余估价和收益还原估价中土地收益的确定是预期收益原则的具体应用。

三。最有效利用原则
由于土地用途的多样性，不同的利用方式可以给权利人带来不同数额的收益，土地权利人都期望从其占有的土地中获得更多的收益，满足这一目的是确定土地利用方式的基础。
所以，地价是建立在该地块效用最有效的前提下的。一般来说，城市的土地现在应该处于最有效的利用状态，但事实并非如此。很多城市的土地使用不一定合理，尤其是中国的一些城镇。由于过去长期免费、无限期使用的制度，这种现象比较普遍。
按照地价以其最有效使用为基础的原则估价时，不应受实际使用情况的限制，而应就最有效使用作出正确的判断。例如，如果城市地区的农田不是用于农业而是用于居住，则该土地无法通过农田估价方法进行估价。
在判断土地是否为最有效利用时，应考虑的因素有:地块的利用方式是什么；当前的利用模式是否是最有效的；如果没有，有多大可能转化为最有效的用途；最有效的使用模式能持续多久等。其中，最有效使用方式的可持续性的确定非常重要，因为它直接影响未来的使用方式和收益的多少，还涉及到预期收益原则的应用。
总之，最有效的使用应该是基于预期收益原则和变化原则，对过去、现在和未来进行长期考虑后确定的。

四。收益递增递减原理
经济学中的边际收益递减原理是指，当每种生产要素的单位投入增加时，净收益也会相应增加；但达到一定值后，如果继续追加投资，其净收益将不再与追加投资成比例增加。
土地投资也遵循这个原则。假设某个位置建了一栋高层建筑，随着楼层的增加，净收益也会相应增加。当超过一定层数时，收入几乎不会成比例增加。这个收入达到的楼层数在经济上是最优惠的。为了确定这一点，需要计算不同结构、不同高度的建筑物的必要成本、预计收益和运营费用，从而找到总收益的涨跌转折点。利用这个原理，我们可以找出土地的边际使用点，也就是收益点，也可以称为最有效使用点。因此，这一原则与最有效利用原则密切相关。事实上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资本和管理水平之间都存在一定的组合。超过一定限度，如果各要素继续增加，其收入不会成比例增加。这个原理说明，成本的增加并不一定导致地价的增加。

动词 （verb的缩写）供求原则
在完全自由的市场中，一般商品的价格取决于需求和供给的均衡点。供不应求，价格相应上涨；反之，供大于求，价格就会下跌，这就是供求平衡的规律。成立条件是:①供需双方竞争同质商品；②同质商品可以随价格变化自由调节供应量。土地也是如此，它的价格是由供求关系决定的。但由于土地不同于一般商品，具有一定的人文和自然特征，它既遵循供求平衡，又遵循其特有的供求规律。
由于土地的自然特性，如地理位置的固定性、非增量性、个体性等。，价格更具排他性，需求和供给仅限于局部地区，所以供给有限，竞争主要在需求侧。即土地不可能完全竞争，其价格趋于排他性。土地需求和供给的特点如下:
(1)供需双方都不容易知道哪里有供给或需求信息。
(2)替代是有限的。因为要交易的土地是个人的，每个地块都有自己唯一的价格，可替代性有限。
因此，土地的价格不能只根据均衡法则来决定。特别是在中国，城市土地归国家所有，只有有期限的土地使用权才能在市场上流动，土地供应商主要由国家控制，对土地价格有着至关重要的影响。土地估价应充分理解土地市场的上述特征。另外，在供需分析中，要考虑时间因素，进行动态分析。因为目前的供求状况往往是考虑到未来的发展状况，也就是从现在开始思考未来而形成的，供求原理是建立在预期收益原理和下面的变化和竞争原理上的。

例:在一定条件下，()是影响地价的主要方面。
A .成本
B .供给
C .需求
D .收益
答案:B .供给

不及物动词贡献原理
根据经济学中的边际收益原理，衡量各生产要素的价值，可以根据其对总收益的贡献大小来确定。对于土地估价来说，这个原则意味着房地产的总收益是土地和建筑物共同作用的结果。某一部分带来的收益，就总收益而言，是部分与整体的关系。就土地的贡献而言，由于土地价格是在生产经营活动之前先行支付的，因此土地的贡献具有优先性和特殊性，在评估时应特别考虑。在估价中，可以用收益还原法分别估算土地和建筑物的价格，进而评估整个房地产价格。剩余法也可用于根据整个房地产价格和其他组成部分的价格来估计土地价格。因此，贡献原则是部分收益增减原则的应用，也是收益还原法和剩余法的基础。
同时，这一原则也可用于土地或建筑物的追加投资、房地产的局部改善和改造等。它可以根据对房地产整体价格的贡献来判断追加投资是否合适；这个原理也可以应用于判断最有效使用的上升程度，即把现在最有效的使用与投资后最有效的使用进行比较，确定净利润点。

七。变化原理
一般商品的价格随着构成价格的因素的变化而变化。土地价格也是如此。是各种地价形成因素相互作用的结果。然而，这些价格形成因素经常处于变化之中，因此土地价格是在这些因素相互作用和组合的过程中形成的。
在土地估价中，我们必须分析土地的效用、稀缺性、个体性和有效需求，以及使这些因素发生变化的一般因素、区域因素和个体因素。由于这些因素都是变化的，所以我们要把握它们之间的因果关系及其变化规律，以便根据当前的地价水平来预测未来的地价。因此，变化原理与预测原理密切相关。在土地估价中，不仅要准确预测未来的地价变化，而且要根据变化原理将估价日采用的地价数据修正到标准水平，从而做出准确合理的估价。

八。合法性原则
合法性原则是指土地使用权的价格评估必须建立在估价对象合法使用的基础上。由于我国土地所有权的特点，土地流转的过程就是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划都受到严格控制。因此，在评估土地使用权价格时，必须确保估价对象的来源和利用是合法的。同时，土地估价应遵循相关法律法规的规定。

本章总结:
在讨论土地估价方法之前，首先要掌握土地估价的基本原理，以此为指导，认真分析影响地价的因素，灵活运用各种土地估价方法，对地价做出最准确的判断。本节介绍八个估值原则，需要注意。这是理解和运用估值方法的基础，有时还有选择题。